เหตุใดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจึงไม่ขยับตาม Treasury สหรัฐฯ อายุ 10 ปีแบบหนึ่งต่อหนึ่ง

ผลตอบแทน Treasury อายุ 10 ปีคือผลตอบแทนในตลาดของหลักทรัพย์รัฐบาลสหรัฐฯ ที่จ่ายเงินตลอดช่วงเวลายาวนาน ซึ่งสะท้อนหลายปัจจัย เช่น การประเมินอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นและเงินเฟ้อในอนาคตของนักลงทุน ตลอดจนค่าชดเชยสำหรับการถือ duration จึงเป็นตัวอ้างอิงภาพรวมที่มีประโยชน์สำหรับอัตราระยะยาว เพราะอายุของหลักทรัพย์ใกล้กับช่วงอายุทางเศรษฐกิจของสินเชื่อบ้านอัตราคงที่หลายประเภทมากกว่าอัตราข้ามคืน

อย่างไรก็ตาม เกณฑ์นี้ไม่ได้กำหนดข้อเสนอสินเชื่อบ้านแต่ละรายการโดยตรง ผู้ให้กู้ไม่ได้นำผลตอบแทน 10 ปีมาบวกส่วนเพิ่มถาวรแล้วได้อัตราที่เสนอให้ผู้กู้ ผู้กู้อาจรีไฟแนนซ์ ขายบ้าน หรือชำระเงินต้นเพิ่มก่อนครบสัญญา 30 ปี ดังนั้นกระแสเงินสดที่คาดหวังของสินเชื่อบ้านจึงเปลี่ยนได้ แต่กำหนดการจ่ายของ Treasury คงที่ อายุคาดการณ์ ความเสี่ยงจากสิทธิเลือกชำระก่อนกำหนด สภาพคล่อง และฐานนักลงทุนก็แตกต่างกันด้วย

Freddie Mac ระบุว่าผลตอบแทน Treasury อายุ 10 ปีกับอัตราสินเชื่อบ้านคงที่ 30 ปีโดยเฉลี่ยมีความสัมพันธ์เชิงบวกในอดีต แต่ไม่ได้เคลื่อนไหวพร้อมกันทุกครั้งและส่วนต่างเปลี่ยนแปลงได้ ผลตอบแทนนี้เป็นจุดอ้างอิง ไม่ใช่สูตรคำนวณอัตราสินเชื่อบ้านหรือข้อเสนอสำหรับครัวเรือนใดครัวเรือนหนึ่ง

คำว่า “30 ปี” หมายถึงระยะเวลาชำระตามกำหนดสูงสุด ไม่ใช่ระยะเวลาที่ผู้กู้ทุกคนจะถือสินเชื่อไว้ การขายบ้าน รีไฟแนนซ์ การจ่ายเงินต้นเพิ่ม และการผิดนัดชำระ ล้วนเปลี่ยนระยะเวลาที่กระแสเงินสดของสินเชื่อคงอยู่ นักลงทุนที่ซื้อหลักทรัพย์สินเชื่อบ้านจึงพิจารณากำหนดเวลาที่ไม่แน่นอนนี้ควบคู่กับวันครบกำหนดตามสัญญา

Treasury อายุ 10 ปีเป็นตัวเปรียบเทียบที่สะดวก แต่ไม่ได้มี duration ตรงกันพอดี Effective duration ของ MBS เปลี่ยนตามอัตราดอกเบี้ยและสมมติฐานเกี่ยวกับพฤติกรรมผู้กู้ เมื่ออัตราลดลง การรีไฟแนนซ์อาจทำให้ได้รับเงินต้นคืนเร็วขึ้น เมื่ออัตราสูงขึ้น การรีไฟแนนซ์อาจชะลอและเงินต้นคงค้างนานกว่าเดิม ระยะเวลากระแสเงินสดที่เปลี่ยนไปเป็นเหตุหนึ่งที่ผลตอบแทน MBS อาจต่างจาก Treasury ดูกลไกเพิ่มเติมได้ในคู่มือ ความเสี่ยงจากการชำระก่อนกำหนด การยืดอายุ และ convexity ของ MBS

นักวิเคราะห์อาจเปรียบเทียบอัตราสินเชื่อบ้านกับผลตอบแทน MBS, Treasury อายุอื่น หรืออัตรา swap แต่ละแบบตอบคำถามต่างกันเล็กน้อย ก่อนคำนวณส่วนต่าง ควรใช้วัน เครื่องมือ วิธีเสนอผลตอบแทน และช่วงของตลาดที่ตรงกัน

สินเชื่อบ้านที่เป็นไปตามเกณฑ์จำนวนมากในสหรัฐฯ ถูกผู้ให้กู้ขายให้ Fannie Mae หรือ Freddie Mac และอาจนำไปรวมเป็น MBS ที่หน่วยงานค้ำประกัน นักลงทุนกำหนดราคาหลักทรัพย์ตามเงินต้นและดอกเบี้ยที่คาดว่าจะได้รับ โครงสร้างการค้ำประกัน พฤติกรรมชำระก่อนกำหนด สภาพคล่อง อุปสงค์ และอุปทาน ตลาด MBS ช่วยให้ผู้ให้กู้โอนหรือป้องกันความเสี่ยงสินเชื่อบ้าน และเชื่อมการปล่อยสินเชื่อเข้ากับการกำหนดราคาในตลาดทุน

ผลตอบแทน Treasury ที่เปลี่ยนอาจกระทบราคา MBS เพราะนักลงทุนเปรียบเทียบผลตอบแทนและความเสี่ยงของสินเชื่อบ้านกับตราสารหนี้อื่น แต่ MBS มีสิทธิเลือกของผู้กู้แฝงอยู่ เจ้าของบ้านสามารถชำระก่อนกำหนดได้ โดยเฉพาะเมื่อรีไฟแนนซ์แล้วคุ้มค่า นักลงทุนอาจต้องการผลตอบแทนสูงขึ้นเมื่อช่วงเวลารับเงินไม่แน่นอนหรือป้องกันความเสี่ยงการชำระก่อนกำหนดได้ยาก ปริมาณออก MBS อุปสงค์จากนักลงทุน ความสามารถรับความเสี่ยง และสภาพคล่องก็มีผลเช่นกัน

งานวิจัยของธนาคารกลางสหรัฐฯ สาขานิวยอร์กพบว่าส่วนต่างผลตอบแทน MBS แตกต่างกันตามหลักทรัพย์และช่วงเวลา ความเสี่ยงชำระก่อนกำหนดเป็นปัจจัยหนึ่ง แต่ยังมีปัจจัยอื่นที่เปลี่ยนตามอุปทาน MBS และความเสี่ยงเครดิตในตลาดตราสารหนี้ การที่ส่วนต่าง MBS-Treasury กว้างขึ้นไม่ได้ระบุสาเหตุเดียวโดยอัตโนมัติ และไม่ได้เป็นค่าชดเชยบริสุทธิ์สำหรับความเสี่ยงเพียงอย่างเดียว เพราะกระแสเงินสดและธรรมเนียมตลาดของหลักทรัพย์ที่นำมาเปรียบเทียบต่างกัน

ส่วนต่างสินเชื่อบ้าน-Treasury มักเป็นผลต่างอย่างง่ายระหว่างตัวชี้วัดอัตราสินเชื่อบ้านที่ระบุไว้กับผลตอบแทน Treasury ที่เลือกไว้ เป็นการเปรียบเทียบเพื่ออธิบาย ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมมาตรฐานหรือรายละเอียดราคาเงินกู้ครบทุกส่วน

ส่วนต่างตลาดแรก-ตลาดรองเปรียบเทียบตัวชี้วัดอัตราที่เสนอให้ผู้กู้กับตัวชี้วัดตลาดรอง เช่น ผลตอบแทน MBS ของหน่วยงาน อาจสะท้อนต้นทุนและความเสี่ยงจากการเปลี่ยนสินเชื่อเป็นหลักทรัพย์และเสนอราคาให้ผู้กู้ เช่น ค่าใช้จ่ายดำเนินงานของผู้ให้กู้ งานสินเชื่อที่ล็อกอัตราไว้ การป้องกันความเสี่ยง การดูแลสินเชื่อ ค่าธรรมเนียมค้ำประกัน การใช้เงินทุน และส่วนต่างกำไร ค่าที่ได้ขึ้นอยู่กับว่ารเลือกตัวชี้วัดตลาดแรกและตลาดรองใด

ส่วนต่างเหล่านี้ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บแยกต่างหาก PMMS ของ Freddie Mac เป็นเกณฑ์อ้างอิงตลาดแรก ส่วนผลตอบแทน MBS เป็นตัววัดราคาในตลาดรอง ทั้งสองเป็นคนละขั้นตอนและหลักทรัพย์ อัตราตามสัญญาของสินเชื่อ เงินสดที่ MBS ส่งผ่านหลังหักค่าดูแลและค่าค้ำประกัน ผลตอบแทน MBS และอัตรา PMMS ไม่ใช่สิ่งเดียวกัน การลบตัวเลขช่วยตั้งคำถาม แต่ไม่ได้พิสูจน์ว่าผู้ร่วมตลาดรายใดได้รายได้เท่าใด

ลองดูตัวอย่างสมมติที่ตั้งใจทำให้ง่าย ในวันหนึ่ง สมมติผลตอบแทน Treasury อายุ 10 ปีอยู่ที่ 4.00%, ผลตอบแทน MBS ของหน่วยงานตัวแทนอยู่ที่ 4.60% และข้อเสนอสินเชื่อบ้านคงที่ 30 ปีสมมติอยู่ที่ 6.25% ผลต่าง MBS-Treasury เท่ากับ 0.60 จุดเปอร์เซ็นต์ ส่วนต่างข้อเสนอ-MBS เท่ากับ 1.65 จุด ตัวเลขปัดเศษเหล่านี้เป็นเพียงตัวอย่าง ไม่ใช่ข้อมูลตลาดปัจจุบันหรือสมการบัญชีของกระแสเงินสดสินเชื่อจริง

จากนั้นสมมติว่าผลตอบแทน Treasury ลดลง 0.25 จุดเปอร์เซ็นต์เหลือ 3.75% ขณะที่ส่วนต่าง MBS-Treasury กว้างขึ้น 0.40 จุดเป็น 1.00% ผลตอบแทน MBS ในตัวอย่างจะเพิ่มเป็น 4.75% หากส่วนต่างระหว่างข้อเสนอกับผลตอบแทน MBS คงที่ที่ 1.65 จุด อัตราสินเชื่อบ้านในตัวอย่างจะเพิ่มเป็น 6.40% Treasury ลดลง แต่อัตราสินเชื่อบ้านสูงขึ้น เพราะส่วนต่างกว้างกว่าที่เกณฑ์อ้างอิงลดลง

กรณีกลับกันก็เกิดได้ ผลตอบแทน Treasury อาจเพิ่ม แต่อัตราสินเชื่อบ้านขยับเพียงเล็กน้อย หากส่วนต่าง MBS แคบลง ผู้ให้กู้ปรับกำไร หรือเงื่อนไขตลาดส่วนอื่นดีขึ้น ในทางปฏิบัติหลายองค์ประกอบเปลี่ยนพร้อมกันได้ ตัวอย่างนี้อธิบายการคำนวณส่วนต่าง ไม่ใช่การคาดการณ์หรือข้ออ้างว่าอัตราใดจะตอบสนองเช่นนี้แน่นอน

อัตราสินเชื่อบ้านและ Treasury อาจแยกทางกันเมื่อนักลงทุนประเมินความเสี่ยงของกระแสเงินสดสินเชื่อบ้านใหม่ การเปลี่ยนแปลงความผันผวนของดอกเบี้ยอย่างมากอาจทำให้ป้องกันความเสี่ยงชำระก่อนกำหนดและยืดอายุได้ยากขึ้น อุปทาน MBS ที่มาก อุปสงค์นักลงทุนที่อ่อนลง ปัญหาสภาพคล่อง หรือข้อจำกัดงบดุลก็อาจกระทบราคาที่นักลงทุนต้องการ ในทางกลับกัน อุปสงค์ MBS ของหน่วยงานที่แข็งแกร่งหรือสภาพคล่องที่ดีขึ้นอาจหนุนราคาและทำให้ส่วนต่างบางรายการแคบลง

ตลาดแรกอาจเคลื่อนไหวต่างจากตลาดรอง ผู้ให้กู้อาจปรับอัตราตามกำลังการปล่อยสินเชื่อ เงื่อนไขการจัดหาเงิน ต้นทุนป้องกันความเสี่ยง จำนวนคำขอที่ล็อกอัตราไว้ ภาระงาน หรือการแข่งขัน ผู้ให้กู้ที่มีคำขอซึ่งล็อกอัตราไว้จำนวนมากอาจตอบสนองต่างจากผู้ให้กู้ที่ยังมีศักยภาพว่าง ต้นทุนยังอาจถูกส่งผ่านไปยังอัตราช้ากว่าการเปลี่ยนแปลงในตลาดที่เกี่ยวข้อง

การค้ำประกันลดความเสี่ยงเครดิตบางส่วนของนักลงทุน แต่ไม่ได้ลบความเสี่ยงสินเชื่อบ้านทั้งหมดหรือต้นทุนทั้งหมดของผู้กู้ FHFA อธิบายว่า Fannie Mae และ Freddie Mac เรียกเก็บค่าธรรมเนียมค้ำประกันจากผู้ให้กู้ ซึ่งมักส่งผ่านให้ผู้กู้ในรูปอัตราดอกเบี้ยหรือราคาเริ่มต้น ค่าธรรมเนียมระดับสินเชื่ออาจขึ้นอยู่กับลักษณะความเสี่ยง ให้มองค่าธรรมเนียมเหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการกำหนดราคา ไม่ใช่ตัวเลขจุดพื้นฐานคงที่ที่จะนำไปบวกกับผลตอบแทน 10 ปีได้ทันที

ค่าเฉลี่ยระดับประเทศไม่ใช่ข้อเสนอสำหรับผู้กู้ทุกคน ประวัติเครดิต อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าบ้าน ประเภทและการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สิน ขนาดสินเชื่อ เงินดาวน์ วัตถุประสงค์กู้ คะแนนส่วนลด ค่าธรรมเนียมผู้ให้กู้ และแนวทางกำหนดราคาของผู้ให้กู้ล้วนเปลี่ยนข้อเสนอได้ การจ่ายคะแนนส่วนลดอาจลดอัตราดอกเบี้ยตามสัญญาแต่เพิ่มต้นทุนล่วงหน้า อัตราที่ไม่มีคะแนนอาจดูสูงกว่าแต่มีค่าใช้จ่ายวันปิดการขายน้อยกว่า การเปรียบเทียบ APR คะแนน และค่าธรรมเนียมให้บริบทมากกว่าดูอัตราตามสัญญาอย่างเดียว

ประเภทสินเชื่อก็สำคัญ สินเชื่อคงที่ 15 หรือ 30 ปี สินเชื่อปรับอัตรา สินเชื่อ jumbo สินเชื่อที่มีหน่วยงานรัฐค้ำประกัน และสินเชื่อรีไฟแนนซ์อาจตอบสนองต่อตลาดต่างกัน อาจมีนักลงทุน คุณสมบัติ การค้ำประกัน และความเสี่ยงกระแสเงินสดที่ต่างกัน อย่านำข้อความเกี่ยวกับสินเชื่อซื้อบ้านที่เข้าเกณฑ์ในสหรัฐฯ ไปเหมารวมสินเชื่ออเมริกันทุกประเภทหรือตลาดประเทศอื่น

เมื่อต้องเปรียบเทียบข้อเสนอ ให้ใช้วงเงินกู้ สมมติฐานเกี่ยวกับบ้าน เงินดาวน์ โปรไฟล์เครดิต ระยะล็อกอัตรา คะแนน ค่าธรรมเนียม และกำหนดปิดการซื้อขายเดียวกัน ถามว่าอัตราถูกล็อกหรือไม่ หมดอายุเมื่อใด และอะไรทำให้อัตราเปลี่ยนได้ ค่าเฉลี่ยทั่วไปให้บริบท ส่วนเอกสารประมาณการสินเชื่อเป็นลายลักษณ์อักษรระบุเงื่อนไขสำหรับคำขอของคุณ

Primary Mortgage Market Survey (PMMS) ของ Freddie Mac เป็นเกณฑ์อ้างอิงในสหรัฐฯ ที่มีผู้ติดตามมาก แต่วิธีการและกลุ่มตัวอย่างสำคัญ นับจากการปรับปรุงปี 2022 PMMS ใช้คำขอสินเชื่อที่เข้าเกณฑ์ซึ่งส่งผ่านระบบ Loan Product Advisor ของ Freddie Mac แทนคำตอบแบบสำรวจจากผู้ให้กู้ ค่าเฉลี่ยที่เผยแพร่เน้นสินเชื่อซื้อบ้านแบบทั่วไปที่เข้าเกณฑ์ สำหรับบ้านหนึ่งหน่วยที่เจ้าของอยู่อาศัยเอง มีระยะคงที่ 15 หรือ 30 ปี และผู้กู้เครดิตดีที่มีเงินดาวน์ประมาณ 20%

วิธีนี้ทำให้ชุดข้อมูลมีประโยชน์ในการอธิบายตลาดแรกส่วนที่กำหนดไว้ ไม่ได้แปลว่าทุกคำขอจะได้รับอนุมัติ สินเชื่อจะปิดที่อัตรานั้น หรือผู้กู้คนใดคนหนึ่งจะได้อัตราเฉลี่ย ชุดข้อมูลยังอาจเคลื่อนไหวต่างจากข้อมูล Treasury หรือ MBS ในวันเดียวกัน เพราะเครื่องมือ ช่วงเวลาสังเกต และกำหนดเผยแพร่ไม่เหมือนกัน เวลาดูกราฟให้ตรวจวันที่ ฐานของอัตรา คะแนน โปรไฟล์สินเชื่อ และความถี่รายวันหรือรายสัปดาห์

หากต้องการอธิบายการเปลี่ยนแปลงของอัตรา ให้ติดตามข้อมูลที่ตรงกันด้านเวลาและวิธีวัด แทนการนำค่าเฉลี่ยสินเชื่อบ้านวันนี้ไปลบผลตอบแทน Treasury ที่วัดคนละวันหรือใช้ธรรมเนียมคนละแบบ การเปรียบเทียบ MBS-Treasury ช่วยอธิบายตลาดรอง ส่วน PMMS หรือข้อเสนอจากผู้ให้กู้เป็นข้อมูลตลาดแรก ไม่มีส่วนต่างใดเพียงค่าเดียวที่ระบุต้นเหตุทั้งหมดของการเปลี่ยนแปลงได้ อ่านแนวคิดอัตราระยะยาวที่เกี่ยวข้องได้ที่ ส่วนชดเชยอายุ Treasury ซึ่งแยกอัตราสั้นที่คาดหวังออกจากค่าประมาณด้วยแบบจำลอง

แหล่งข้อมูล: Freddie Mac, “The Relationship Between Mortgage Rates and the 10-Year Treasury”; Freddie Mac, “Freddie Mac’s Newly Enhanced Mortgage Rate Survey Explained”; Federal Reserve Bank of New York, “Understanding Mortgage Spreads”; FHFA, “Guarantee Fees History”.