Mengapa Kadar Gadai Janji Tidak Bergerak Satu demi Satu dengan Hasil Treasury 10 Tahun

Hasil Treasury 10 tahun ialah hasil pasaran bagi sekuriti kerajaan A.S. yang membuat pembayaran dalam jangka masa panjang. Hasil itu mencerminkan penilaian pelabur terhadap jangkaan kadar faedah jangka pendek, inflasi dan pampasan kerana memegang tempoh matang yang panjang, antara pengaruh lain. Ia berguna sebagai penanda aras umum untuk kadar jangka panjang kerana tempoh matangnya lebih hampir dengan hayat ekonomi banyak gadai janji berkadar tetap berbanding kadar semalaman.

Namun, penanda aras ini tidak menentukan setiap tawaran gadai janji secara langsung. Pemberi pinjaman tidak mengambil hasil Treasury 10 tahun, menambah tokokan kekal, lalu memperoleh kadar gadai janji runcit. Peminjam boleh membiayai semula, menjual rumah atau membayar prinsipal lebih awal sebelum tempoh kontrak 30 tahun tamat. Oleh itu, profil aliran tunai gadai janji yang dijangka boleh berubah, sedangkan jadual pembayaran Treasury kekal. Tempoh, opsyen, kecairan dan kumpulan pelabur bagi kedua-dua sekuriti tidak sama.

Freddie Mac menerangkan hubungan positif bersejarah antara hasil Treasury 10 tahun dengan purata kadar gadai janji tetap 30 tahun, tetapi menyatakan bahawa kedua-duanya tidak bergerak seiring sepenuhnya dan spreadnya boleh berubah. Hasil 10 tahun ialah titik rujukan yang berguna, bukannya formula kadar gadai janji atau sebut harga untuk isi rumah tertentu.

Istilah “30 tahun” menerangkan tempoh pembayaran berjadual maksimum gadai janji, bukan jangka masa setiap peminjam dijangka memegang pinjaman itu. Penjualan rumah, pembiayaan semula, bayaran prinsipal tambahan dan kegagalan membayar mengubah tempoh sebenar aliran tunai pinjaman masih belum selesai. Pelabur yang membeli sekuriti gadai janji mengambil kira masa yang tidak menentu ini selain tarikh matang akhir dalam kontrak.

Oleh itu, Treasury 10 tahun ialah perbandingan yang mudah digunakan, tetapi bukan padanan tempoh yang sempurna. Tempoh efektif sekuriti MBS berubah mengikut kadar faedah dan andaian tentang tingkah laku peminjam. Apabila kadar turun, pembiayaan semula boleh memulangkan prinsipal lebih awal; apabila kadar naik, pembiayaan semula boleh menjadi perlahan dan prinsipal mungkin kekal tertunggak lebih lama. Perubahan masa ini ialah salah satu sebab hasil MBS boleh menyimpang daripada hasil Treasury. Lihat panduan tentang risiko bayaran awal, lanjutan dan kecembungan MBS untuk memahami mekanisme aliran tunai.

Penganalisis juga boleh membandingkan kadar gadai janji dengan hasil MBS, hasil Treasury pada tempoh matang lain atau kadar swap. Setiap perbandingan menjawab soalan yang sedikit berbeza. Sebelum mengira spread, selaraskan tarikh, instrumen, kaedah sebut harga hasil dan peringkat pasaran yang dibincangkan.

Banyak pinjaman gadai janji A.S. yang memenuhi syarat conforming dijual oleh pemberi pinjaman kepada Fannie Mae atau Freddie Mac, yang mungkin memasukkan pinjaman itu ke dalam agency MBS. Pelabur menetapkan harga sekuriti tersebut berdasarkan prinsipal dan faedah yang dijangka diterima, struktur jaminan, tingkah laku bayaran awal, kecairan, penawaran dan permintaan. Pasaran MBS membolehkan pemberi pinjaman memindahkan atau melindung nilai pendedahan gadai janji serta menghubungkan pengeluaran pinjaman dengan harga pasaran modal.

Perubahan hasil Treasury boleh mempengaruhi harga MBS kerana pelabur membandingkan pulangan dan risiko gadai janji dengan sekuriti pendapatan tetap lain. Namun, MBS mempunyai opsyen yang datang daripada pilihan peminjam: pemilik rumah boleh membayar lebih awal, terutama apabila pembiayaan semula menjadi menarik. Pelabur mungkin meminta hasil lebih tinggi untuk memegang sekuriti yang masa aliran tunainya tidak pasti atau pendedahan bayaran awalnya sukar dilindung nilai. Terbitan MBS, permintaan pelabur, kapasiti risiko, kecairan dan keadaan lain turut mempengaruhi spread gadai janji.

Penyelidikan Federal Reserve Bank of New York tentang spread gadai janji mendapati bahawa spread hasil MBS berubah mengikut sekuriti dan dari masa ke masa. Risiko bayaran awal ialah salah satu penyumbang, sementara faktor lain yang bergerak bersama bekalan MBS dan risiko kredit dalam pasaran pendapatan tetap juga penting. Spread MBS berbanding Treasury yang lebih lebar tidak mengenal pasti satu punca dengan sendirinya. Setiap spread yang diperhatikan juga bukan pampasan tulen untuk satu risiko sahaja kerana sekuriti yang dibandingkan mempunyai aliran tunai dan konvensyen pasaran berbeza.

Spread gadai janji-Treasury biasanya ialah perbezaan hasil mudah antara ukuran kadar gadai janji tertentu dengan hasil Treasury tertentu. Ini perbandingan deskriptif, bukannya yuran piawai yang dibilkan atau pecahan lengkap harga gadai janji.

Spread primer-sekunder membandingkan ukuran kadar gadai janji yang ditawarkan kepada peminjam dengan ukuran pasaran sekunder seperti hasil agency MBS. Ia boleh mencerminkan kos dan risiko menukarkan pinjaman kepada sekuriti dan memberikan sebut harga kepada peminjam: kos operasi pemberi pinjaman, saluran permohonan berkadar terkunci, lindung nilai, perkhidmatan pinjaman, caj jaminan, penggunaan modal dan margin pemberi pinjaman. Ukuran tepat bergantung pada kadar primer dan hasil sekunder yang dipilih.

Jangan anggap kedua-dua spread ini sebagai caj berasingan dalam bil. PMMS Freddie Mac ialah penanda aras pasaran primer, manakala hasil MBS ialah ukuran harga pasaran sekunder. Kedua-duanya mewakili peringkat dan sekuriti yang berlainan. Kadar kupon pinjaman, aliran tunai pass-through selepas yuran khidmat dan jaminan, hasil MBS dan kadar PMMS bukan perkara yang sama. Penolakan membantu membentuk soalan, tetapi tidak membuktikan jumlah yang diperoleh mana-mana pihak.

Pertimbangkan contoh yang sengaja dipermudah. Pada satu tarikh, andaikan hasil Treasury 10 tahun ialah 4.00%, hasil agency MBS yang mewakili pasaran ialah 4.60% dan sebut harga gadai janji 30 tahun hipotetikal ialah 6.25%. Perbezaan MBS-Treasury ialah 0.60 mata peratusan; perbezaan sebut harga-MBS ialah 1.65 mata. Perbezaan yang dibundarkan ini hanya menerangkan contoh tersebut. Ia bukan data pasaran langsung atau identiti perakaunan aliran tunai pinjaman sebenar.

Sekarang andaikan hasil Treasury turun 0.25 mata peratusan kepada 3.75%, sementara spread MBS-Treasury melebar 0.40 mata kepada 1.00%. Hasil MBS ilustratif akan menjadi 4.75%. Jika perbezaan sebut harga-MBS kekal 1.65 mata, sebut harga gadai janji dalam contoh naik kepada 6.40%. Hasil Treasury turun tetapi sebut harga gadai janji naik kerana spread melebar lebih banyak daripada penurunan penanda aras.

Perkara sebaliknya juga boleh berlaku. Hasil Treasury boleh naik sedangkan kadar gadai janji hanya berubah sedikit jika spread MBS mengecil, pemberi pinjaman mengubah margin atau keadaan pasaran bertambah baik di bahagian lain dalam rangkaian. Dalam praktik, semua bahagian ini mungkin berubah serentak. Baca contoh ini sebagai penerangan tentang pengiraan spread, bukannya ramalan atau dakwaan bahawa kadar tertentu akan mengikutinya.

Hasil gadai janji dan Treasury boleh menyimpang apabila pelabur menilai semula risiko memegang aliran tunai gadai janji. Perubahan besar dalam turun naik kadar faedah boleh menyukarkan lindung nilai risiko bayaran awal dan lanjutan. Bekalan MBS yang banyak, permintaan pelabur yang lemah, tekanan kecairan atau kekangan kunci kira-kira yang lebih ketat juga boleh mempengaruhi harga yang diminta pelabur. Sebaliknya, permintaan kukuh untuk agency MBS atau kecairan yang bertambah baik boleh menyokong harga dan mengecilkan sesetengah spread hasil.

Pasaran primer mungkin bergerak berbeza daripada pasaran sekunder. Pemberi pinjaman boleh melaraskan kadar apabila kapasiti, keadaan pendanaan, kos lindung nilai, jumlah pinjaman berkadar terkunci, beban kerja operasi atau kedudukan persaingan berubah. Pemberi pinjaman yang mempunyai banyak permohonan terkunci mungkin bertindak balas secara berbeza daripada pemberi pinjaman yang mempunyai kapasiti berlebihan. Kos juga boleh dipindahkan kepada peminjam pada masa yang berbeza daripada pergerakan pasaran yang berkaitan.

Jaminan mengurangkan risiko kredit tertentu bagi pelabur, tetapi tidak menghapuskan semua risiko pasaran gadai janji atau semua kos peminjam. FHFA menerangkan bahawa Fannie Mae dan Freddie Mac mengenakan yuran jaminan kepada pemberi pinjaman dan pemberi pinjaman lazimnya memindahkan kos itu kepada peminjam melalui kadar faedah atau harga awal. Yuran pada peringkat pinjaman boleh bergantung pada ciri risiko. Anggap caj ini sebagai sebahagian daripada proses penetapan harga yang lebih luas, bukan jumlah mata asas tetap yang boleh ditambah begitu sahaja kepada hasil Treasury 10 tahun.

Penanda aras nasional bukan tawaran yang dijamin untuk setiap peminjam. Sejarah kredit, nisbah pinjaman kepada nilai hartanah, jenis dan penggunaan hartanah, jumlah pinjaman, bayaran pendahuluan, tujuan pinjaman, mata, yuran pemberi pinjaman dan penetapan harga pemberi pinjaman sendiri boleh mengubah sebut harga. Peminjam yang membayar mata diskaun mungkin mendapat kadar nota yang lebih rendah tetapi menanggung kos pendahuluan lebih tinggi; kadar tanpa mata mungkin nampak lebih tinggi tetapi memerlukan kos penutupan yang lebih rendah. Perbandingan kadar peratusan tahunan, mata dan yuran memberikan konteks tambahan berbanding kadar nota sahaja.

Jenis pinjaman yang dipilih juga penting. Gadai janji tetap 15 tahun, gadai janji tetap 30 tahun, gadai janji kadar boleh laras, pinjaman jumbo, pinjaman bersandarkan kerajaan dan permohonan pembiayaan semula boleh bertindak balas secara berbeza terhadap perubahan pasaran. Pelabur, syarat kelayakan, jaminan dan risiko aliran tunainya mungkin berbeza. Kenyataan tentang gadai janji pembelian A.S. yang memenuhi syarat conforming tidak patut digeneralisasikan kepada semua produk pinjaman A.S. atau pasaran gadai janji negara lain.

Untuk membandingkan tawaran, gunakan jumlah pinjaman, andaian hartanah, bayaran pendahuluan, profil kredit, tempoh rate lock, mata, yuran dan jadual penutupan yang sama. Tanya sama ada kadar dikunci, bila tempoh lock tamat dan perkara yang boleh mengubahnya. Purata kadar umum memberi konteks; anggaran pinjaman bertulis daripada pemberi pinjaman menerangkan syarat bagi permohonan anda.

Primary Mortgage Market Survey (PMMS) Freddie Mac ialah penanda aras A.S. yang banyak diperhatikan, tetapi metodologi dan sampelnya penting. Sejak penambahbaikan metodologi pada 2022, PMMS menggunakan permohonan pinjaman yang layak dan dihantar kepada sistem Loan Product Advisor Freddie Mac, bukan jawapan tinjauan pemberi pinjaman. Purata yang diterbitkan menumpukan pada bahagian pasaran primer yang ditakrifkan: pinjaman pembelian rumah konvensional yang memenuhi syarat conforming, diduduki pemilik, untuk satu unit, dengan kadar tetap 15 atau 30 tahun, serta ciri peminjam berkredit tinggi dan bayaran pendahuluan kira-kira 20%.

Metodologi ini menjadikan siri data berguna untuk menerangkan bahagian tertentu pasaran primer. Namun, ini tidak bermakna setiap permohonan akan diluluskan, pinjaman akan ditutup pada kadar itu atau peminjam tertentu boleh mendapatkan purata tersebut. Siri ini juga boleh bergerak berbeza daripada data Treasury atau MBS pada hari yang sama kerana instrumen, jendela pemerhatian dan jadual penerbitannya berbeza. Semasa membandingkan carta, semak tarikh, asas sebut harga, mata, profil pinjaman dan sama ada angka itu harian atau mingguan.

Jika anda cuba menerangkan perubahan kadar, ikuti sekumpulan pemerhatian yang sepadan dan bukannya menolak purata gadai janji hari ini daripada hasil Treasury pada tarikh lain atau di bawah konvensyen berbeza. Perbandingan MBS-Treasury boleh menerangkan pasaran sekunder, manakala PMMS atau sebut harga pemberi pinjaman menerangkan pasaran primer. Tiada satu pun spread itu mengenal pasti keseluruhan punca perubahan. Untuk konsep kadar jangka panjang berkaitan, lihat cara hasil Treasury memisahkan jangkaan kadar jangka pendek daripada premium tempoh anggaran model.

Sumber: Freddie Mac, “The Relationship Between Mortgage Rates and the 10-Year Treasury”; Freddie Mac, “Freddie Mac’s Newly Enhanced Mortgage Rate Survey Explained”; Federal Reserve Bank of New York, “Understanding Mortgage Spreads”; FHFA, “Guarantee Fees History”.