মর্টগেজের সুদ ১০ বছর মেয়াদি Treasury yield-এর সঙ্গে এক অনুপাতে বদলায় না কেন

১০ বছর মেয়াদি Treasury yield হলো দীর্ঘ সময়জুড়ে পেমেন্ট দেওয়া U.S. সরকারি securities-এর বাজারি yield। এটি বিনিয়োগকারীদের প্রত্যাশিত স্বল্পমেয়াদি সুদের হার, মূল্যস্ফীতি এবং দীর্ঘ মেয়াদের ঝুঁকি ধরে রাখার ক্ষতিপূরণসহ বিভিন্ন বিষয়ের মূল্যায়ন প্রতিফলিত করে। দীর্ঘমেয়াদি সুদের বিস্তৃত benchmark হিসেবে এটি কার্যকর, কারণ এর maturity অনেক স্থির-সুদের মর্টগেজের অর্থনৈতিক জীবনের কাছাকাছি; overnight সুদের তুলনায়।

এই benchmark সরাসরি প্রতিটি মর্টগেজ অফার নির্ধারণ করে না। ঋণদাতা ১০ বছর মেয়াদি Treasury yield-এর সঙ্গে স্থায়ী markup যোগ করে খুচরা মর্টগেজের সুদ বের করে না। ঋণগ্রহীতা চুক্তির ৩০ বছর পূর্ণ হওয়ার আগেই refinance করতে, বাড়ি বিক্রি করতে বা মূলধনের কিছু অংশ পরিশোধ করতে পারেন। ফলে মর্টগেজের প্রত্যাশিত নগদ প্রবাহের ধরন বদলায়, কিন্তু Treasury note-এর পেমেন্ট সূচি স্থির। দুই securities-এর duration, embedded option, liquidity বা বিনিয়োগকারীর ধরন এক নয়।

Freddie Mac ১০ বছর মেয়াদি Treasury yield ও গড় ৩০ বছর মেয়াদি স্থির মর্টগেজ সুদের মধ্যে ঐতিহাসিক ইতিবাচক সম্পর্কের কথা বলে। তবে তারা জানায়, দুটো একসঙ্গে তাল মিলিয়ে চলে না এবং তাদের spread পরিবর্তিত হতে পারে। ১০ বছর মেয়াদি yield একটি উপকারী reference, মর্টগেজ-সুদের সূত্র বা কোনো নির্দিষ্ট পরিবারের জন্য quote নয়।

“৩০ বছর” হলো মর্টগেজের সর্বোচ্চ নির্ধারিত পরিশোধকাল; সব ঋণগ্রহীতা যে পুরো সময় ঋণটি রাখবেন, তা নয়। বাড়ি বিক্রি, refinance, অতিরিক্ত মূলধন পরিশোধ ও default—এসবের কারণে ঋণের নগদ প্রবাহ কত দিন বকেয়া থাকবে তা বদলে যায়। মর্টগেজ securities কেনা বিনিয়োগকারীরা চুক্তির শেষ maturity-এর পাশাপাশি এই অনিশ্চিত সময়ও বিবেচনা করেন।

তাই ১০ বছর মেয়াদি Treasury তুলনার সুবিধাজনক ভিত্তি, কিন্তু duration পুরোপুরি মেলায় না। সুদের হার ও ঋণগ্রহীতার আচরণ নিয়ে অনুমান বদলালে MBS-এর effective duration-ও বদলে যায়। হার কমলে refinance-এর মাধ্যমে মূলধন আগেই ফিরে আসতে পারে; হার বাড়লে refinance ধীর হয়ে মূলধন আরও বেশি সময় বকেয়া থাকতে পারে। এই পরিবর্তনশীল সময় MBS yield ও Treasury yield-এর ব্যবধানের একটি কারণ। নগদ প্রবাহের বিস্তারিত জানতে MBS-এর আগাম পরিশোধ, মেয়াদ বৃদ্ধি ও convexity-র ঝুঁকি দেখুন।

বিশ্লেষকেরা মর্টগেজ সুদের সঙ্গে MBS yield, অন্য maturity-র Treasury yield বা swap rate-ও তুলনা করতে পারেন। প্রতিটি তুলনা কিছুটা আলাদা প্রশ্নের উত্তর দেয়। Spread হিসাবের আগে তারিখ, instrument, yield প্রকাশের পদ্ধতি এবং বাজারের কোন পর্যায় আলোচনা হচ্ছে—এসব মিলিয়ে নিন।

যুক্তরাষ্ট্রে conforming শর্ত পূরণ করা অনেক মর্টগেজ ঋণদাতারা Fannie Mae বা Freddie Mac-এর কাছে বিক্রি করেন; প্রতিষ্ঠান দুটি সেসব ঋণ agency MBS-এ রাখতে পারে। বিনিয়োগকারীরা প্রত্যাশিত মূলধন ও সুদের পেমেন্ট, guarantee structure, আগাম পরিশোধের আচরণ, liquidity, supply ও demand অনুযায়ী securities-এর দাম ঠিক করেন। MBS বাজার ঋণদাতাকে মর্টগেজের exposure স্থানান্তর বা hedge করার সুযোগ দেয় এবং মর্টগেজ তৈরির সঙ্গে capital-market pricing-এর সংযোগ ঘটায়।

Treasury yield বদলালে MBS-এর দাম প্রভাবিত হতে পারে, কারণ বিনিয়োগকারীরা মর্টগেজের return ও ঝুঁকিকে অন্য fixed-income securities-এর সঙ্গে তুলনা করেন। তবে MBS-এ ঋণগ্রহীতার option থাকে: refinance লাভজনক হলে বাড়ির মালিকেরা আগেই ঋণ শোধ করতে পারেন। নগদ প্রবাহ কখন আসবে তা অনিশ্চিত, অথবা prepayment risk hedge করা কঠিন—এমন securities ধরে রাখতে বিনিয়োগকারীরা বেশি yield চাইতে পারেন। MBS issuance, investor demand, risk capacity, liquidity এবং অন্য পরিস্থিতিও mortgage spread-এ প্রভাব ফেলতে পারে।

New York Fed-এর mortgage spread-সংক্রান্ত গবেষণায় দেখা যায়, MBS yield spread securities-ভেদে ও সময়ের সঙ্গে বদলায়; prepayment risk একটি কারণ, তবে MBS supply ও fixed-income বাজারের credit risk-এর সঙ্গে চলা অন্য কারণও গুরুত্বপূর্ণ। MBS-Treasury spread বড় হলেই একটিমাত্র কারণ বোঝা যায় না। দেখা যাওয়া প্রতিটি spread-ও কোনো একটি ঝুঁকির খাঁটি compensation নয়: তুলনায় থাকা securities-এর নগদ প্রবাহ ও বাজারি convention আলাদা।

Mortgage-Treasury spread সাধারণত নির্দিষ্ট mortgage-rate measure ও নির্দিষ্ট Treasury yield-এর সরল yield difference। এটি বর্ণনামূলক তুলনা; নির্দিষ্ট ফি নয়, মর্টগেজের পুরো মূল্য নির্ধারণের ভাঙনও নয়।

Primary-secondary spread ঋণগ্রহীতার জন্য প্রাথমিক বাজারে দেওয়া mortgage-rate measure-এর সঙ্গে secondary-market measure—যেমন agency MBS yield—তুলনা করে। ঋণকে security-তে রূপান্তর করে ঋণগ্রহীতাকে quote দিতে যে খরচ ও ঝুঁকি আছে, তা এতে প্রতিফলিত হতে পারে: ঋণদাতার পরিচালন ব্যয়, rate-lock pipeline, hedging, servicing, guarantee charge, capital use এবং ঋণদাতার margin। ঠিক কোন spread হবে তা নির্ভর করে কোন primary rate ও secondary yield বেছে নেওয়া হয়েছে তার ওপর।

এই দুই spread-কে আলাদা invoice করা charge ভাববেন না। Freddie Mac PMMS হলো primary-market benchmark, আর MBS yield হলো secondary-market দামের মাপক। এগুলো বাজারের ভিন্ন ধাপ ও ভিন্ন securities বোঝায়। ঋণের coupon rate, servicing ও guarantee fee বাদ দেওয়ার পর pass-through cash flow, MBS yield এবং PMMS rate এক জিনিস নয়। বিয়োগের হিসাব প্রশ্নটি বুঝতে সাহায্য করে, কিন্তু কোনো এক পক্ষ কত আয় করেছে তা প্রমাণ করে না।

ইচ্ছাকৃতভাবে সরল একটি উদাহরণ ধরা যাক। এক তারিখে ১০ বছর মেয়াদি Treasury yield 4.00%, একটি প্রতিনিধিত্বমূলক agency MBS yield 4.60%, এবং ৩০ বছর মেয়াদি একটি কাল্পনিক mortgage quote 6.25%। MBS-Treasury ব্যবধান 0.60 percentage point, আর quote-MBS ব্যবধান 1.65 point। এই rounded ব্যবধানগুলো শুধু উদাহরণটির জন্য; এগুলো সরাসরি বাজারের ডেটা বা প্রকৃত ঋণের cash flow-এর হিসাবি পরিচয় নয়।

এবার ধরা যাক, Treasury yield 0.25 percentage point কমে 3.75% হলো, অথচ MBS-Treasury spread 0.40 point বেড়ে 1.00% হলো। তাহলে উদাহরণের MBS yield হবে 4.75%। Quote-MBS ব্যবধান 1.65 point-এ অপরিবর্তিত থাকলে, উদাহরণের mortgage quote বেড়ে 6.40% হবে। Treasury yield কমেছে, তবু মর্টগেজ quote বেড়েছে, কারণ spread benchmark যতটা কমেছে তার চেয়ে বেশি বেড়েছে।

উল্টোটাও হতে পারে। Treasury yield বাড়লেও MBS spread কমলে, ঋণদাতারা margin বদলালে বা এই ধারার অন্য বাজারি পরিস্থিতি উন্নত হলে mortgage rate সামান্য নড়তে পারে। বাস্তবে এই উপাদানগুলো একই সময়ে বদলাতে পারে। Spread-এর অঙ্ক বোঝার উদাহরণ হিসেবে এটি পড়ুন; পূর্বাভাস বা কোনো নির্দিষ্ট সুদ এমনই চলবে—এমন দাবি হিসেবে নয়।

বিনিয়োগকারীরা mortgage cash flow-এর ঝুঁকি নতুন করে বিচার করলে mortgage yield ও Treasury yield আলাদা হতে পারে। সুদের হারের ওঠানামা দ্রুত বদলালে prepayment ও extension risk hedge করা কঠিন হতে পারে। MBS-এর বেশি supply, investor demand কমে যাওয়া, liquidity-র চাপ বা balance-sheet সীমাবদ্ধতা বেড়ে গেলেও বিনিয়োগকারীদের চাওয়া দাম প্রভাবিত হতে পারে। বিপরীতে, agency MBS-এর চাহিদা জোরালো হলে বা liquidity উন্নত হলে দাম সমর্থন পেতে এবং কিছু yield spread কমতে পারে।

Primary market secondary market থেকে আলাদাভাবে নড়তে পারে। ঋণদাতারা তাদের capacity, funding conditions, hedging cost, rate-lock-এর পরিমাণ, কাজের চাপ বা প্রতিযোগিতামূলক অবস্থান বদলালে হার সমন্বয় করতে পারেন। অনেক locked application-সহ ঋণদাতা অতিরিক্ত capacity থাকা ঋণদাতার চেয়ে ভিন্নভাবে সাড়া দিতে পারে। সংশ্লিষ্ট বাজারি পরিবর্তনের সময়ের আগেও বা পরেও খরচ ঋণগ্রহীতার কাছে pass through হতে পারে।

Guarantee কিছু investor credit risk কমায়, কিন্তু সব mortgage-market risk বা ঋণগ্রহীতার সব খরচ দূর করে না। FHFA জানায়, Fannie Mae ও Freddie Mac ঋণদাতাদের guarantee fee নেয় এবং ঋণদাতারা সাধারণত সেই খরচ mortgage interest rate বা upfront pricing-এ ঋণগ্রহীতার কাছে দেয়। ঋণ-স্তরের fee ঝুঁকির বৈশিষ্ট্য অনুযায়ী বদলাতে পারে। এগুলোকে বিস্তৃত pricing process-এর অংশ হিসেবে দেখুন; ১০ বছর মেয়াদি yield-এর সঙ্গে যোগ করার মতো স্থির basis-point সংখ্যা হিসেবে নয়।

জাতীয় benchmark প্রতিটি ঋণগ্রহীতার জন্য নিশ্চিত offer নয়। Credit history, loan-to-value ratio, property type, সেখানে বসবাস হবে কি না, ঋণের পরিমাণ, down payment, ঋণের উদ্দেশ্য, points, ঋণদাতার fee এবং নিজস্ব pricing—সবকিছু quote বদলাতে পারে। Discount point দিলে ঋণগ্রহীতা কম note rate পেতে পারেন, কিন্তু শুরুতে বেশি খরচ হয়; point ছাড়া rate বেশি মনে হলেও closing-এর খরচ কম হতে পারে। শুধু note rate না দেখে APR, points ও fee-ও তুলনা করুন।

ঋণের ধরনও গুরুত্বপূর্ণ। 15-year fixed mortgage, 30-year fixed mortgage, adjustable-rate mortgage, jumbo loan, সরকার-সমর্থিত ঋণ ও refinance আবেদন বাজারের পরিবর্তনে ভিন্নভাবে সাড়া দিতে পারে। এসব ঋণের investor, eligibility rule, guarantee ও cash-flow risk আলাদা হতে পারে। যুক্তরাষ্ট্রের একটি conforming purchase mortgage নিয়ে বলা কথা সব U.S. loan product বা অন্য দেশের mortgage market-এ প্রয়োগ করা উচিত নয়।

Offer তুলনার সময় একই loan amount, property assumption, down payment, credit profile, rate-lock period, points, fee এবং closing timeline ব্যবহার করুন। Rate lock আছে কি না, কখন শেষ হবে এবং কোন কারণে বদলাতে পারে—জিজ্ঞাসা করুন। বিস্তৃত rate average প্রেক্ষাপট দিতে পারে; আপনার আবেদনের জন্য প্রাসঙ্গিক শর্ত ঋণদাতার লিখিত loan estimate-এ থাকে।

Freddie Mac-এর Primary Mortgage Market Survey (PMMS) যুক্তরাষ্ট্রে বহুল অনুসৃত benchmark, তবে এর পদ্ধতি ও sample গুরুত্বপূর্ণ। 2022 সালে পদ্ধতি উন্নত করার পর থেকে PMMS ঋণদাতার survey response-এর বদলে Freddie Mac-এর Loan Product Advisor system-এ জমা দেওয়া যোগ্য loan application ব্যবহার করছে। প্রকাশিত average-গুলো conventional, conforming, owner-occupied home-purchase loan-এর একটি নির্দিষ্ট অংশকে কেন্দ্র করে: এক ইউনিটের বাড়ি, 15 বা 30 বছরের fixed term, এবং উচ্চ credit score ও প্রায় 20% down payment-সহ ঋণগ্রহীতার বৈশিষ্ট্য।

এই পদ্ধতি series-টিকে primary market-এর একটি নির্দিষ্ট অংশ বর্ণনার জন্য কার্যকর করে। কিন্তু তার মানে এই নয় যে প্রতিটি আবেদন অনুমোদিত হবে, ওই rate-এ loan close হবে, বা কোনো নির্দিষ্ট ঋণগ্রহীতা গড় rate পেতে পারবেন। Instrument, observation window ও প্রকাশের সময় আলাদা হওয়ায় এই series একই দিনের Treasury বা MBS data থেকে ভিন্নভাবেও চলতে পারে। Chart তুলনা করার সময় তারিখ, quote basis, points, loan profile এবং সংখ্যাগুলো daily না weekly—দেখুন।

কোনো rate move ব্যাখ্যা করতে চাইলে ভিন্ন তারিখ বা ভিন্ন convention-এর Treasury yield থেকে আজকের mortgage average বিয়োগ না করে একই ধরনের observation তুলনা করুন। MBS-Treasury তুলনা secondary market বোঝাতে পারে, আর PMMS বা ঋণদাতার quote primary market বোঝায়। কোনো একটি spread একা পরিবর্তনের সম্পূর্ণ কারণ দেখায় না। দীর্ঘমেয়াদি সুদের আরেকটি ধারণার জন্য দেখুন Treasury yield কীভাবে প্রত্যাশিত স্বল্পমেয়াদি হারকে model-estimated term premium থেকে আলাদা করে।

সূত্র: Freddie Mac, “The Relationship Between Mortgage Rates and the 10-Year Treasury”; Freddie Mac, “Freddie Mac’s Newly Enhanced Mortgage Rate Survey Explained”; Federal Reserve Bank of New York, “Understanding Mortgage Spreads”; FHFA, “Guarantee Fees History”.