Waarom hypotheekrentes niet één op één met het 10-jaars Treasury-rendement meebewegen

Het rendement op een Treasury met een looptijd van 10 jaar is het marktrendement op een Amerikaans staatsobligatie waarvan de betalingen over een lange periode plaatsvinden. Het weerspiegelt onder meer hoe beleggers verwachte kortetermijnrentes, inflatie en een vergoeding voor het aanhouden van een lange looptijd waarderen. Het is een bruikbare brede referentie voor langetermijnrentes, omdat de looptijd dichter bij de economische levensduur van veel hypotheken met een vaste rente ligt dan overnightrentes.

Deze referentie bepaalt niet rechtstreeks elke hypotheekofferte. Een kredietverstrekker telt geen permanente opslag op bij het 10-jaars Treasury-rendement om zo de particuliere hypotheekrente te bepalen. Een lener kan vóór de contractuele looptijd van 30 jaar herfinancieren, de woning verkopen of extra aflossen. Daardoor kan het verwachte kasstroomprofiel van een hypotheek veranderen, terwijl het betalingsschema van een Treasury-obligatie vaststaat. De twee effecten hebben geen identieke duration, ingebedde opties, liquiditeit of beleggersbasis.

Freddie Mac beschrijft een historisch positief verband tussen het 10-jaars Treasury-rendement en de gemiddelde rente op een hypotheek met vaste looptijd van 30 jaar. De organisatie merkt ook op dat ze niet synchroon bewegen en dat de spread kan veranderen. Het 10-jaars rendement is een nuttig referentiepunt, geen hypotheekrenteformule of offerte voor een bepaald huishouden.

“Dertig jaar” beschrijft de maximale geplande aflossingsperiode van een hypotheek, niet hoe lang elke lener de lening naar verwachting aanhoudt. Woningverkoop, herfinanciering, extra aflossingen en wanbetaling veranderen hoe lang de kasstromen van de lening daadwerkelijk uitstaan. Beleggers die hypotheekeffecten kopen, letten naast de contractuele einddatum ook op die onzekere timing.

Een 10-jaars Treasury is daarom een handige vergelijking, maar geen perfecte match voor de duration. De effectieve duration van een hypotheekeffect verandert met de rente en aannames over het gedrag van leners. Als rentes dalen, kan herfinanciering de hoofdsom eerder terugbetalen; als rentes stijgen, kan herfinanciering vertragen en kan de hoofdsom langer uitstaan. Die veranderlijke timing is een van de redenen waarom MBS-rendementen kunnen afwijken van Treasury-rendementen. Zie de uitleg over vervroegde aflossing, verlengingsrisico en convexiteit bij MBS voor de kasstroommechaniek.

Analisten kunnen hypotheekrentes ook vergelijken met een MBS-rendement, een Treasury-rendement met een andere looptijd of een swaprente. Elke vergelijking beantwoordt een iets andere vraag. Stem vóór een spreadberekening de datum, het instrument, de noteringsconventie van het rendement en de besproken marktfase op elkaar af.

Kredietverstrekkers verkopen veel Amerikaanse hypotheken die aan de conforming-voorwaarden voldoen aan Fannie Mae of Freddie Mac. Deze instellingen kunnen de leningen vervolgens in agency MBS onderbrengen. Beleggers prijzen die effecten op basis van de verwachte hoofdsom en rente, de garantieconstructie, vervroegde aflossingen, liquiditeit, aanbod en vraag. De MBS-markt geeft kredietverstrekkers een manier om hypotheekrisico over te dragen of af te dekken en verbindt hypotheekproductie met prijzen op de kapitaalmarkt.

Een verandering in Treasury-rendementen kan MBS-prijzen beïnvloeden omdat beleggers het rendement en risico van hypotheken vergelijken met andere vastrentende effecten. MBS bevatten echter opties die afhangen van de lener: huiseigenaren kunnen vervroegd aflossen, vooral wanneer herfinanciering aantrekkelijk wordt. Beleggers kunnen een hoger rendement eisen voor effecten met onzekere kasstroomtiming of moeilijk af te dekken risico op vervroegde aflossing. Ook MBS-uitgifte, beleggersvraag, risicocapaciteit, liquiditeit en andere omstandigheden kunnen hypotheekspreads beïnvloeden.

Onderzoek van de Federal Reserve Bank of New York naar hypotheekspreads laat zien dat MBS-rendementsspreads verschillen tussen effecten en in de tijd. Het risico op vervroegde aflossing is één factor; ook andere factoren die samenhangen met het MBS-aanbod en kredietrisico op vastrentende markten spelen mee. Een bredere MBS-Treasury-spread wijst op zichzelf geen enkele oorzaak aan. Een waargenomen spread is ook niet altijd een zuivere vergoeding voor één risico, omdat de vergeleken effecten verschillende kasstromen en marktconventies hebben.

De hypotheek-Treasury-spread is meestal het eenvoudige rendementsverschil tussen een gekozen maatstaf voor de hypotheekrente en een gekozen Treasury-rendement. Het is een beschrijvende vergelijking, geen gestandaardiseerde vergoeding op een factuur en geen volledige uitsplitsing van de hypotheekprijs.

De primaire-secundaire spread vergelijkt een hypotheekrentemaatstaf die aan leners wordt aangeboden met een maatstaf voor de secundaire markt, zoals het rendement op agency MBS. Daarin kunnen de kosten en risico’s terugkomen van het omzetten van een lening in een effect en het uitbrengen van een offerte aan een lener: operationele kosten van de kredietverstrekker, leningen met een vastgezette rente, hedging, beheer, garantiekosten, kapitaalbeslag en de marge van de kredietverstrekker. De precieze maatstaf hangt af van de gekozen primaire rente en het secundaire rendement.

Zie deze twee spreads niet als afzonderlijke posten op een rekening. Freddie Mac PMMS is een referentie voor de primaire markt, terwijl een MBS-rendement een prijsmaatstaf voor de secundaire markt is. Ze vertegenwoordigen andere fasen en effecten. De couponrente van een lening, pass-through-kasstromen na beheer- en garantiekosten, MBS-rendementen en PMMS-rentes zijn niet hetzelfde. Aftrekken helpt een vraag te formuleren, maar bewijst niet hoeveel een bepaalde partij heeft verdiend.

Neem een bewust vereenvoudigde illustratie. Stel dat op een bepaalde datum het 10-jaars Treasury-rendement 4,00% is, het rendement op een representatieve agency MBS 4,60% en een hypothetische hypotheekofferte voor 30 jaar 6,25%. Het verschil tussen MBS en Treasury is 0,60 procentpunt; het verschil tussen de offerte en MBS is 1,65 punt. Deze afgeronde verschillen beschrijven alleen dit voorbeeld. Het zijn geen live marktgegevens of een boekhoudkundige identiteit voor de kasstromen van een werkelijke lening.

Stel nu dat het Treasury-rendement met 0,25 procentpunt daalt naar 3,75%, terwijl de MBS-Treasury-spread met 0,40 punt toeneemt tot 1,00%. Het illustratieve MBS-rendement stijgt dan naar 4,75%. Als het verschil tussen de offerte en MBS op 1,65 punt blijft, stijgt de hypotheekofferte in het voorbeeld naar 6,40%. Treasury-rendementen daalden, maar de hypotheekofferte steeg omdat de spread sterker toenam dan de referentie daalde.

Het omgekeerde kan ook gebeuren. Treasury-rendementen kunnen stijgen terwijl hypotheekrentes maar weinig veranderen als MBS-spreads kleiner worden, kredietverstrekkers hun marges aanpassen of andere marktomstandigheden in de keten verbeteren. In de praktijk kunnen alle onderdelen tegelijk veranderen. Lees dit voorbeeld als uitleg over spreadberekeningen, niet als prognose of bewering dat een bepaalde rente deze beweging zal volgen.

Hypotheek- en Treasury-rendementen kunnen uiteenlopen wanneer beleggers de risico’s van hypotheekkasstromen opnieuw beoordelen. Een scherpe verandering in rentevolatiliteit kan het moeilijker maken om risico op vervroegde aflossing en verlenging af te dekken. Een groot MBS-aanbod, zwakkere beleggersvraag, liquiditeitsdruk of striktere balansbeperkingen kunnen ook de prijs beïnvloeden die beleggers eisen. Omgekeerd kunnen sterke vraag naar agency MBS of betere liquiditeit de prijzen ondersteunen en sommige rendementsspreads verkleinen.

De primaire markt kan anders bewegen dan de secundaire markt. Kredietverstrekkers kunnen rentes aanpassen wanneer hun capaciteit, financieringsvoorwaarden, hedgingkosten, volume aan vastgezette leningen, operationele werklast of concurrentiepositie verandert. Een kredietverstrekker met een grote pijplijn van vastgezette aanvragen kan anders reageren dan een kredietverstrekker met vrije capaciteit. Kosten kunnen ook op een ander moment worden doorgegeven dan de bijbehorende marktbeweging.

Garanties verminderen bepaalde kredietrisico’s voor beleggers, maar nemen niet alle risico’s van de hypotheekmarkt of alle kosten voor leners weg. FHFA legt uit dat Fannie Mae en Freddie Mac garantiekosten aan kredietverstrekkers rekenen en dat kredietverstrekkers die kosten doorgaans via de hypotheekrente of de prijs vooraf aan leners doorberekenen. Kosten per lening kunnen afhangen van risicokenmerken. Zie deze kosten als onderdeel van het bredere prijsproces, niet als een vast aantal basispunten dat simpelweg bij het 10-jaars Treasury-rendement kan worden opgeteld.

Een nationaal referentiecijfer is geen gegarandeerde aanbieding voor iedere lener. Kredietgeschiedenis, de verhouding tussen lening en woningwaarde, woningtype en bewoning, leningbedrag, aanbetaling, leendoel, punten, kosten van de kredietverstrekker en diens eigen prijsstelling kunnen de offerte veranderen. Een lener die discount points betaalt, kan een lagere contractrente krijgen maar meer vooraf betalen; een rente zonder punten kan hoger lijken terwijl de kosten bij afsluiting lager zijn. Vergelijk ook jaarlijkse kostenpercentages, punten en kosten, niet alleen de contractrente.

Ook het gekozen leningtype is van belang. Een hypotheek met vaste rente van 15 jaar, een vaste rente van 30 jaar, een hypotheek met variabele rente, een jumbo-lening, een door de overheid ondersteunde lening en een herfinancieringsaanvraag kunnen verschillend op marktveranderingen reageren. De beleggers, toelatingsregels, garanties en kasstroomrisico’s kunnen uiteenlopen. Een uitspraak over een Amerikaanse conforming aankooplening geldt niet automatisch voor ieder Amerikaans leningproduct of hypotheekmarkten in andere landen.

Gebruik bij het vergelijken van aanbiedingen hetzelfde leningbedrag, dezelfde woningkenmerken, aanbetaling, kredietprofiel, rentevastperiode, punten, kosten en afsluitdatum. Vraag of de rente is vastgezet, wanneer die vastzetperiode afloopt en waardoor de rente kan veranderen. Een algemeen gemiddelde geeft context; de schriftelijke Loan Estimate van de kredietverstrekker beschrijft de voorwaarden voor uw aanvraag.

De Primary Mortgage Market Survey (PMMS) van Freddie Mac is een veelgevolgde Amerikaanse referentie, maar de methode en steekproef zijn van belang. Sinds de methodologische verbetering van 2022 gebruikt de PMMS geschikte leningaanvragen die bij Freddie Macs Loan Product Advisor-systeem zijn ingediend, in plaats van antwoorden op een enquête onder kredietverstrekkers. De gepubliceerde gemiddelden richten zich op een afgebakend deel van de primaire markt: conventionele conforming aankoopleningen voor een koopwoning waarin de eigenaar woont, voor één woning, met een vaste looptijd van 15 of 30 jaar en kenmerken van kredietwaardige leners met ongeveer 20% aanbetaling.

Deze methode maakt de reeks nuttig voor het beschrijven van dat specifieke deel van de primaire markt. Het betekent niet dat iedere aanvraag wordt goedgekeurd, een lening tegen die rente wordt afgesloten of een bepaalde lener het gemiddelde kan krijgen. De reeks kan ook anders bewegen dan Treasury- of MBS-data van dezelfde dag omdat de instrumenten, observatievensters en publicatieschema’s verschillen. Controleer bij grafiekvergelijkingen de datum, offertebasis, punten, het leningprofiel en of de cijfers dagelijks of wekelijks zijn.

Als u een rentebeweging probeert te verklaren, volg dan een vergelijkbare reeks waarnemingen in plaats van het hypotheekgemiddelde van vandaag af te trekken van een Treasury-rendement op een andere datum of volgens een andere conventie. Een MBS-Treasury-vergelijking beschrijft de secundaire markt; PMMS of offertes van kredietverstrekkers gaan over de primaire markt. Geen van beide spreads wijst op zichzelf de volledige oorzaak van een verandering aan. Zie voor een verwant langetermijnrenteconcept hoe Treasury-rendementen verwachte korte rentes scheiden van een modelmatig geschatte termijnpremie.

Bronnen: Freddie Mac, “The Relationship Between Mortgage Rates and the 10-Year Treasury”; Freddie Mac, “Freddie Mac’s Newly Enhanced Mortgage Rate Survey Explained”; Federal Reserve Bank of New York, “Understanding Mortgage Spreads”; FHFA, “Guarantee Fees History”.