Vì sao lãi suất thế chấp không biến động một-một với Treasury Mỹ kỳ hạn 10 năm

Lợi suất 10 năm là lợi suất thị trường của chứng khoán chính phủ Mỹ có các khoản thanh toán kéo dài trong thời gian dài. Nó phản ánh, cùng nhiều yếu tố khác, cách nhà đầu tư định giá lãi suất ngắn hạn kỳ vọng, lạm phát và khoản bù đắp cho việc nắm giữ duration. Đây là mốc tham chiếu chung hữu ích cho lãi suất dài hạn vì kỳ hạn của nó gần với vòng đời kinh tế của nhiều khoản vay cố định hơn lãi suất qua đêm.

Tuy vậy, mốc này không trực tiếp ấn định từng báo giá thế chấp. Bên cho vay không chỉ cộng một khoản chênh cố định vào lợi suất 10 năm để tính lãi suất bán lẻ. Người vay có thể tái cấp vốn, bán nhà hoặc trả thêm gốc trước khi hết thời hạn hợp đồng 30 năm. Vì thế, dòng tiền kỳ vọng của khoản vay có thể thay đổi trong khi lịch thanh toán Treasury cố định. Duration, quyền chọn, thanh khoản và nhóm nhà đầu tư cũng khác nhau.

Freddie Mac mô tả mối quan hệ dương trong lịch sử giữa lợi suất Treasury 10 năm và lãi suất cố định 30 năm trung bình, nhưng lưu ý chúng không chuyển động đồng bộ và chênh lệch giữa chúng có thể thay đổi. Lợi suất 10 năm là mốc tham khảo hữu ích, không phải công thức lãi suất thế chấp hay báo giá cho một hộ gia đình cụ thể.

“30 năm” là thời hạn trả nợ theo lịch tối đa, không phải thời gian mọi người vay sẽ giữ khoản vay. Bán nhà, tái cấp vốn, trả thêm gốc và vỡ nợ làm thay đổi thời gian dòng tiền thực sự còn tồn tại. Nhà đầu tư mua chứng khoán thế chấp quan tâm đến lịch trình không chắc chắn đó bên cạnh ngày đáo hạn cuối cùng theo hợp đồng.

Do đó, Treasury 10 năm là đối chiếu thuận tiện nhưng không khớp duration hoàn hảo. Duration hiệu dụng của MBS thay đổi theo lãi suất và giả định về hành vi người vay. Khi lãi suất giảm, tái cấp vốn có thể khiến gốc được hoàn trả sớm hơn; khi lãi suất tăng, việc tái cấp vốn có thể chậm lại và gốc nằm trong khoản vay lâu hơn. Thời điểm dòng tiền thay đổi là một lý do khiến lợi suất MBS lệch khỏi Treasury. Xem hướng dẫn về rủi ro trả trước, kéo dài kỳ hạn và độ lồi của MBS để hiểu cơ chế dòng tiền.

Nhà phân tích cũng có thể so sánh lãi suất thế chấp với lợi suất MBS, Treasury ở kỳ hạn khác hoặc lãi suất hoán đổi. Mỗi phép so sánh trả lời một câu hỏi hơi khác. Trước khi tính chênh lệch, hãy khớp ngày, công cụ, quy ước báo giá lợi suất và phân khúc thị trường được xét.

Nhiều khoản vay thế chấp đủ tiêu chuẩn tại Mỹ được bên cho vay bán cho Fannie Mae hoặc Freddie Mac, rồi có thể được gộp thành MBS của cơ quan. Nhà đầu tư định giá chứng khoán dựa trên dòng tiền gốc và lãi kỳ vọng, cơ chế bảo lãnh, hành vi trả trước, thanh khoản, cung và cầu. Thị trường MBS giúp bên cho vay chuyển giao hoặc phòng hộ rủi ro thế chấp, đồng thời kết nối hoạt động cấp khoản vay với định giá trên thị trường vốn.

Thay đổi lợi suất Treasury có thể ảnh hưởng giá MBS vì nhà đầu tư so sánh lợi suất và rủi ro của các khoản vay thế chấp với chứng khoán thu nhập cố định khác. Nhưng MBS có quyền lựa chọn của người vay: chủ nhà có thể trả nợ sớm, đặc biệt khi tái cấp vốn trở nên hấp dẫn. Nhà đầu tư có thể đòi lợi suất cao hơn khi thời điểm dòng tiền không chắc chắn hoặc khó phòng hộ rủi ro trả trước. Lượng phát hành MBS, nhu cầu của nhà đầu tư, năng lực chịu rủi ro và thanh khoản cũng có vai trò.

Nghiên cứu của Ngân hàng Dự trữ Liên bang New York cho thấy chênh lệch lợi suất MBS khác nhau theo chứng khoán và theo thời gian. Rủi ro trả trước là một yếu tố; các yếu tố khác gắn với nguồn cung MBS và rủi ro tín dụng trên thị trường trái phiếu cũng quan trọng. Chênh lệch MBS-Treasury rộng hơn không tự xác định được một nguyên nhân duy nhất. Nó cũng không hẳn là khoản bù thuần cho một rủi ro vì dòng tiền và quy ước thị trường của các chứng khoán được so sánh khác nhau.

Chênh lệch thế chấp-Treasury thường là phép trừ đơn giản giữa một chỉ báo lãi suất thế chấp xác định và một lợi suất Treasury xác định. Đây là phép so sánh mô tả, không phải khoản phí tiêu chuẩn hay bảng phân rã đầy đủ giá khoản vay.

Chênh lệch sơ cấp-thứ cấp so sánh một chỉ báo lãi suất dành cho người vay với một chỉ báo thị trường thứ cấp như lợi suất MBS của cơ quan. Nó có thể phản ánh chi phí và rủi ro khi chuyển khoản vay thành chứng khoán và báo giá cho người vay: chi phí vận hành, hồ sơ đang khóa lãi suất, phòng hộ, dịch vụ khoản vay, phí bảo lãnh, sử dụng vốn và biên lợi nhuận của bên cho vay. Con số cụ thể phụ thuộc vào chỉ báo sơ cấp và thứ cấp được chọn.

Hai chênh lệch này không phải khoản phí được lập hóa đơn riêng. PMMS của Freddie Mac là mốc thị trường sơ cấp, còn lợi suất MBS đo giá trên thị trường thứ cấp. Chúng đại diện cho các giai đoạn và chứng khoán khác nhau. Lãi suất hợp đồng, dòng tiền MBS chuyển qua sau chi phí dịch vụ và bảo lãnh, lợi suất MBS và lãi suất PMMS không phải cùng một đại lượng. Phép trừ giúp định hình câu hỏi, nhưng không chứng minh một bên tham gia cụ thể kiếm được bao nhiêu.

Hãy xem một ví dụ cố ý đơn giản hóa. Trong một ngày, giả sử lợi suất Treasury 10 năm là 4.00%, lợi suất MBS của cơ quan đại diện là 4.60%, và báo giá thế chấp cố định 30 năm giả định là 6.25%. Chênh lệch MBS-Treasury là 0.60 điểm phần trăm; chênh lệch báo giá-MBS là 1.65 điểm. Đây là các con số làm tròn chỉ dành cho ví dụ, không phải dữ liệu thị trường hiện tại hay đẳng thức kế toán cho dòng tiền khoản vay thực tế.

Giả sử sau đó lợi suất Treasury giảm 0.25 điểm phần trăm xuống 3.75%, trong khi chênh lệch MBS-Treasury rộng thêm 0.40 điểm lên 1.00%. Lợi suất MBS minh họa sẽ tăng lên 4.75%. Nếu chênh lệch giữa báo giá và lợi suất MBS vẫn là 1.65 điểm, báo giá thế chấp trong ví dụ sẽ tăng lên 6.40%. Treasury giảm nhưng lãi suất thế chấp tăng vì chênh lệch mở rộng nhiều hơn mức giảm của mốc tham chiếu.

Điều ngược lại cũng có thể xảy ra: lợi suất Treasury tăng nhưng lãi suất thế chấp chỉ nhích nhẹ nếu chênh lệch MBS thu hẹp, bên cho vay đổi biên lợi nhuận hoặc các điều kiện khác cải thiện. Trên thực tế, nhiều thành phần có thể thay đổi cùng lúc. Ví dụ nhằm giải thích phép tính chênh lệch, không phải dự báo hay khẳng định một mức lãi suất cụ thể sẽ phản ứng như vậy.

Lợi suất thế chấp và Treasury có thể tách hướng khi nhà đầu tư đánh giá lại rủi ro của dòng tiền thế chấp. Biến động lãi suất thay đổi mạnh có thể khiến việc phòng hộ rủi ro trả trước và kéo dài khó hơn. Nguồn cung MBS lớn, nhu cầu yếu, căng thẳng thanh khoản hoặc hạn chế bảng cân đối cũng có thể ảnh hưởng mức giá nhà đầu tư yêu cầu. Ngược lại, nhu cầu mạnh đối với MBS của cơ quan hoặc thanh khoản tốt hơn có thể hỗ trợ giá và thu hẹp một số chênh lệch.

Thị trường sơ cấp có thể diễn biến khác thị trường thứ cấp. Bên cho vay có thể điều chỉnh lãi suất theo năng lực xử lý, điều kiện huy động vốn, chi phí phòng hộ, lượng hồ sơ đang khóa lãi suất, khối lượng công việc hoặc vị thế cạnh tranh. Bên cho vay có nhiều hồ sơ đã khóa có thể phản ứng khác bên còn năng lực trống. Chi phí cũng có thể được chuyển vào lãi suất trễ hơn biến động thị trường liên quan.

Bảo lãnh giảm một số rủi ro tín dụng cho nhà đầu tư nhưng không xóa bỏ mọi rủi ro thị trường thế chấp hoặc mọi chi phí của người vay. FHFA giải thích Fannie Mae và Freddie Mac thu phí bảo lãnh từ bên cho vay; khoản phí này thường được chuyển tiếp cho người vay qua lãi suất hoặc mức giá ban đầu. Phí theo khoản vay có thể phụ thuộc vào đặc điểm rủi ro. Hãy xem đây là một phần của quy trình định giá rộng hơn, không phải con số điểm cơ bản cố định có thể cộng thẳng vào lợi suất 10 năm.

Mức tham chiếu toàn quốc không phải đề nghị dành cho mọi người vay. Lịch sử tín dụng, tỷ lệ khoản vay trên giá trị nhà, loại và mục đích sử dụng bất động sản, số tiền vay, khoản trả trước, mục đích vay, điểm giảm lãi, phí bên cho vay và chính sách định giá đều có thể làm thay đổi báo giá. Trả điểm giảm lãi có thể làm lãi suất danh nghĩa thấp hơn nhưng tăng chi phí ban đầu. Báo giá không có điểm có thể có lãi suất cao hơn nhưng chi phí khi hoàn tất thấp hơn. So sánh APR, điểm và phí cung cấp bối cảnh tốt hơn chỉ nhìn lãi suất danh nghĩa.

Loại khoản vay cũng quan trọng. Khoản vay cố định 15 hoặc 30 năm, lãi suất điều chỉnh, khoản vay jumbo, khoản vay được chính phủ bảo lãnh và khoản tái cấp vốn có thể phản ứng khác nhau. Nhà đầu tư, điều kiện đủ tiêu chuẩn, bảo lãnh và rủi ro dòng tiền cũng khác. Không nên khái quát nhận định về khoản vay mua nhà đạt chuẩn tại Mỹ cho mọi sản phẩm tín dụng Mỹ hay thị trường quốc gia khác.

Khi so sánh báo giá, hãy dùng cùng số tiền vay, giả định về nhà, khoản trả trước, hồ sơ tín dụng, thời hạn khóa lãi suất, điểm, phí và lịch hoàn tất. Hỏi lãi suất có được khóa không, khi nào hết hạn và điều gì có thể làm nó thay đổi. Mức trung bình chung cung cấp bối cảnh; bản ước tính khoản vay bằng văn bản nêu điều khoản cho hồ sơ của bạn.

Primary Mortgage Market Survey (PMMS) của Freddie Mac là mốc tham chiếu Mỹ được theo dõi rộng rãi, nhưng phương pháp và mẫu khảo sát rất quan trọng. Từ đợt cải tiến năm 2022, PMMS sử dụng hồ sơ vay đủ điều kiện gửi đến hệ thống Loan Product Advisor của Freddie Mac thay vì câu trả lời khảo sát từ bên cho vay. Các mức trung bình công bố tập trung vào khoản vay mua nhà thông thường đủ điều kiện, nhà một căn do chủ sở hữu cư trú, kỳ hạn cố định 15 hoặc 30 năm và người vay có tín dụng tốt, trả trước khoảng 20%.

Chuỗi số liệu này mô tả một phần xác định của thị trường sơ cấp. Điều đó không có nghĩa mọi hồ sơ đều được duyệt, khoản vay sẽ hoàn tất ở mức lãi suất ấy hoặc một người vay cụ thể nhận được mức trung bình. Chuỗi cũng có thể khác dữ liệu Treasury hay MBS cùng ngày vì công cụ, khoảng thời gian quan sát và lịch công bố không giống nhau. Khi so sánh biểu đồ, hãy kiểm tra ngày, cơ sở báo giá, điểm, hồ sơ khoản vay và tần suất hàng ngày hay hàng tuần.

Để giải thích biến động, hãy theo dõi các quan sát khớp nhau thay vì lấy mức trung bình thế chấp hôm nay trừ lợi suất Treasury ghi nhận ở ngày khác hoặc theo quy ước khác. So sánh MBS-Treasury giúp mô tả thị trường thứ cấp; PMMS hay báo giá bên cho vay phản ánh thị trường sơ cấp. Không chênh lệch nào tự nó xác định đầy đủ nguyên nhân thay đổi. Với khái niệm lãi suất dài hạn liên quan, xem phần bù kỳ hạn Treasury tách lãi suất ngắn hạn kỳ vọng khỏi ước tính phần bù từ mô hình như thế nào.

Nguồn: Freddie Mac, “The Relationship Between Mortgage Rates and the 10-Year Treasury”; Freddie Mac, “Freddie Mac’s Newly Enhanced Mortgage Rate Survey Explained”; Federal Reserve Bank of New York, “Understanding Mortgage Spreads”; FHFA, “Guarantee Fees History”.