ABD Mortgage Faizleri Neden 10 Yıllık Treasury Getirisiyle Bire Bir Hareket Etmez?

10 yıllık getiri, uzun bir döneme yayılan ödemeleri olan bir ABD kamu menkul kıymetinin piyasa getirisidir. Yatırımcıların beklenen kısa vadeli faizleri, enflasyonu ve duration taşımak için gereken karşılığı nasıl fiyatladığı gibi unsurları yansıtır. Vadesi birçok sabit faizli mortgage'ın ekonomik ömrüne gecelik faizlerden daha yakın olduğundan, uzun vadeli oranlar için yararlı bir genel referanstır.

Bu gösterge her mortgage teklifini doğrudan belirlemez. Kredi veren, 10 yıllık getirinin üzerine kalıcı bir marj ekleyerek perakende mortgage oranını hesaplamaz. Borçlu, sözleşmedeki 30 yıl dolmadan yeniden finansman yapabilir, evi satabilir veya anaparayı erken ödeyebilir. Bu nedenle mortgage'ın beklenen nakit akışı değişebilirken Treasury'nin ödeme takvimi sabittir. Duration, opsiyonellik, likidite ve yatırımcı tabanı da farklıdır.

Freddie Mac, 10 yıllık Treasury getirisiyle ortalama 30 yıllık sabit mortgage oranı arasında tarihsel olarak pozitif bir ilişki bulunduğunu, ancak bunların eşzamanlı ve aynı ölçüde hareket etmediğini ve aradaki farkın değişebildiğini belirtir. 10 yıllık getiri yararlı bir referanstır; mortgage oranı formülü veya belirli bir hane için teklif değildir.

“30 yıl”, planlanan azami geri ödeme süresini anlatır; her borçlunun mortgage'ı bu kadar süre tutacağını değil. Konut satışı, yeniden finansman, ek anapara ödemeleri ve temerrüt, kredi nakit akışının fiilen ne kadar süreceğini değiştirir. Mortgage menkul kıymeti yatırımcıları bu belirsiz zamanlamayı sözleşmedeki son vadeyle birlikte değerlendirir.

Bu nedenle 10 yıllık Treasury kullanışlı, ancak duration açısından kusursuz olmayan bir karşılaştırmadır. MBS'nin efektif duration'ı faizlere ve borçlu davranışına ilişkin varsayımlara göre değişir. Faizler düşünce yeniden finansman anaparayı daha erken geri getirebilir; faizler yükselince yeniden finansman yavaşlayabilir ve anapara daha uzun süre yatırıma bağlı kalabilir. Zamanlamadaki bu değişiklik, MBS getirilerinin Treasury getirilerinden ayrışmasının nedenlerinden biridir. Nakit akışı mekanikleri için MBS erken ödeme, vade uzaması ve konveksite riski rehberine bakın.

Analistler mortgage oranlarını MBS getirisi, başka vadeli bir Treasury veya swap oranıyla da karşılaştırabilir. Her karşılaştırma biraz farklı bir soruyu yanıtlar. Farkı hesaplarken tarihi, aracı, getiri kotasyon yöntemini ve söz konusu piyasa aşamasını eşleştirin.

ABD'deki uygun nitelikteki birçok mortgage, kredi verenler tarafından Fannie Mae veya Freddie Mac'e satılır ve bu kurumlar kredileri kurumsal MBS'lerde birleştirebilir. Yatırımcılar bu menkul kıymetleri beklenen anapara ve faiz ödemelerine, garanti yapısına, erken ödeme davranışına, likiditeye, arz ve talebe göre fiyatlar. MBS piyasası kredi verenlerin mortgage riskini devretmesine veya hedge etmesine yardımcı olur ve kredi üretimini sermaye piyasası fiyatlamasına bağlar.

Yatırımcılar mortgage getirilerini ve risklerini diğer sabit getirili menkul kıymetlerle karşılaştırdığı için Treasury getirilerindeki değişim MBS fiyatlarını etkileyebilir. Ancak MBS, borçlunun erken ödeme seçeneğini içerir: özellikle yeniden finansman avantajlı olduğunda ev sahibi anaparayı vadesinden önce ödeyebilir. Nakit akışının zamanlaması belirsizse veya erken ödeme riski hedge edilmesi zorsa yatırımcı daha yüksek getiri isteyebilir. MBS ihracı, yatırımcı talebi, risk taşıma kapasitesi ve likidite de önemlidir.

New York Fed araştırması, MBS getiri farklarının menkul kıymete ve zamana göre değiştiğini gösterir. Erken ödeme riski unsurlardan biridir; MBS arzı ve sabit getirili piyasalardaki kredi riskiyle birlikte hareket eden başka faktörler de önem taşır. MBS-Treasury farkının genişlemesi tek başına bir nedeni göstermez. Karşılaştırılan menkul kıymetlerin nakit akışları ve piyasa gelenekleri farklı olduğundan, bu fark tek bir risk için saf bir karşılık da değildir.

Mortgage-Treasury farkı genellikle belirli bir mortgage oranı ölçütü ile belirli bir Treasury getirisinin basit farkıdır. Betimleyici bir karşılaştırmadır; standart bir ücret veya mortgage fiyatının tüm bileşenlerini gösteren hesap dökümü değildir.

Birincil-ikincil piyasa farkı, borçluya sunulan mortgage oranı ölçütünü MBS getirisi gibi seçilmiş bir ikincil piyasa ölçütüyle karşılaştırır. Krediyi menkul kıymete dönüştürme ve borçluya teklif sunma sürecindeki maliyet ve riskleri yansıtabilir: kredi verenin işletme giderleri, faizi sabitlenmiş başvurular, hedge, kredi hizmeti, garanti ücretleri, sermaye kullanımı ve marj. Sonuç seçilen birincil ve ikincil ölçütlere bağlıdır.

Bu farklar ayrı ayrı faturalandırılan ücretler değildir. Freddie Mac PMMS birincil piyasa göstergesidir; MBS getirisi ise ikincil piyasadaki fiyatı ölçer. Farklı aşama ve menkul kıymetleri temsil ederler. Kredi sözleşmesindeki faiz, hizmet ve garanti ücretleri sonrasındaki MBS aktarım nakit akışı, MBS getirisi ve PMMS oranı aynı şey değildir. Çıkarma işlemi bir soruyu çerçeveleyebilir, ancak belirli bir katılımcının ne kazandığını kanıtlamaz.

Bilerek basitleştirilmiş bir örnek düşünelim. Bir tarihte 10 yıllık Treasury getirisi %4,00, temsili kurumsal MBS getirisi %4,60 ve varsayımsal 30 yıllık sabit mortgage teklifi %6,25 olsun. MBS-Treasury farkı 0,60 yüzde puan; teklif-MBS farkı 1,65 puandır. Yuvarlanmış bu değerler yalnızca örneğe aittir; güncel piyasa verisi veya gerçek kredi nakit akışlarının muhasebe özdeşliği değildir.

Şimdi Treasury getirisinin 0,25 yüzde puan düşerek %3,75'e indiğini, MBS-Treasury farkının ise 0,40 puan genişleyerek %1,00 olduğunu varsayalım. Örnek MBS getirisi %4,75'e yükselir. Teklif ile MBS getirisi arasındaki fark 1,65 puanda kalırsa varsayımsal mortgage teklifi %6,40'a çıkar. Referans Treasury düşmesine rağmen fark, referanstaki düşüşten daha fazla genişlediği için mortgage oranı yükselir.

Tersi de olabilir: MBS farkları daralırsa, kredi verenler marjlarını değiştirirse veya başka piyasa koşulları iyileşirse Treasury getirileri yükselirken mortgage oranları çok az değişebilir. Gerçekte bu bileşenlerin birkaçı aynı anda değişebilir. Örnek fark aritmetiğini açıklamak içindir; tahmin değildir ve belirli bir oranın böyle tepki vereceği iddiası taşımaz.

Yatırımcılar mortgage nakit akışlarının riskini yeniden değerlendirdiğinde mortgage ve Treasury getirileri ayrışabilir. Faiz oynaklığındaki sert bir değişim, erken ödeme ve vade uzaması risklerini hedge etmeyi zorlaştırabilir. Yüksek MBS arzı, zayıf yatırımcı talebi, likidite sıkışıklığı veya bilanço kısıtları da yatırımcıların istediği fiyatı etkileyebilir. Buna karşılık kurumsal MBS'lere güçlü talep ya da iyileşen likidite fiyatları destekleyerek bazı getiri farklarını daraltabilir.

Birincil piyasa ikincil piyasadan farklı hareket edebilir. Kredi verenler oranları kapasitelerine, fonlama koşullarına, hedge maliyetlerine, faizi sabitlenmiş başvuru hacmine, operasyonel iş yüküne veya rekabet konumuna göre ayarlayabilir. Çok sayıda kilitli başvurusu olan kredi veren, boş kapasitesi bulunandan farklı tepki verebilir. İlgili piyasa hareketinin maliyetleri de oranlara gecikmeli yansıtılabilir.

Garantiler yatırımcıların belirli kredi risklerini azaltır, ancak mortgage piyasasının tüm risklerini veya borçluların tüm maliyetlerini ortadan kaldırmaz. FHFA'ya göre Fannie Mae ve Freddie Mac kredi verenlerden garanti ücreti alır; kredi verenler bu ücretleri çoğunlukla faiz oranına veya başlangıç fiyatına yansıtır. Kredi düzeyindeki ücretler risk özelliklerine bağlı olabilir. Bu ücretleri genel fiyatlama sürecinin parçası olarak görün; 10 yıllık getiriye basitçe eklenecek sabit bir baz puan sayısı olarak değil.

Ulusal ortalama her borçluya ayrılmış bir teklif değildir. Kredi geçmişi, kredi-değer oranı, mülk türü ve kullanım amacı, kredi tutarı, peşinat, kredi amacı, puanlar, kredi veren ücretleri ve kredi verenin fiyatlama yaklaşımı teklifi değiştirebilir. İndirim puanı ödemek sözleşme faizini düşürebilir, ancak peşin maliyeti artırır. Puansız bir teklif daha yüksek faizli görünüp kapanışta daha düşük maliyetli olabilir. Yalnızca sözleşme faizine bakmak yerine yıllık maliyet oranını (APR), puanları ve ücretleri karşılaştırmak daha fazla bağlam verir.

Kredi türü de önemlidir. 15 veya 30 yıllık sabit mortgage, değişken oranlı kredi, jumbo kredi, devlet destekli kredi ve yeniden finansman piyasaya farklı tepki verebilir. Yatırımcıları, uygunluk kuralları, garantileri ve nakit akışı riskleri farklı olabilir. ABD'deki uygun nitelikli konut alım kredilerine ilişkin bir açıklama tüm ABD ürünlerine veya diğer ülkelerin mortgage piyasalarına genellenmemelidir.

Teklifleri karşılaştırırken kredi tutarını, mülk varsayımlarını, peşinatı, kredi profilini, faiz sabitleme süresini, puanları, ücretleri ve kapanış takvimini aynı tutun. Faizin kilitlenip kilitlenmediğini, ne zaman sona ereceğini ve neyin değiştirebileceğini sorun. Genel bir ortalama bağlam sağlar; yazılı Loan Estimate başvurunuzun koşullarını gösterir.

Freddie Mac'in Primary Mortgage Market Survey'i (PMMS) yakından izlenen bir ABD göstergesidir, ancak yöntemi ve örneklemi önemlidir. 2022'deki iyileştirmeden bu yana PMMS, kredi veren anket yanıtları yerine Freddie Mac'in Loan Product Advisor sistemine gönderilen uygun başvuruları kullanır. Yayımlanan ortalamalar, sahibi tarafından kullanılan tek birimlik konut alımlarına yönelik uygun nitelikli geleneksel kredilere, 15 veya 30 yıllık sabit vadeye ve iyi kredi geçmişi ile yaklaşık %20 peşinatı olan borçlulara odaklanır.

Bu yöntem seriyi birincil piyasanın belirli bir bölümünü tanımlamak için kullanışlı kılar. Her başvurunun onaylanacağı, kredinin bu orandan kapanacağı veya belirli bir borçlunun ortalamayı alacağı anlamına gelmez. Araçlar, gözlem dönemleri ve yayın takvimleri farklı olduğu için seri aynı günkü Treasury veya MBS verisinden farklı hareket edebilir. Grafikleri karşılaştırırken tarihi, teklif esasını, puanları, kredi profilini ve verilerin günlük mü haftalık mı olduğunu kontrol edin.

Bir faiz hareketini açıklamak için bugünkü mortgage ortalamasından başka bir tarih veya konvansiyonda ölçülmüş Treasury getirisini çıkarmak yerine tarih ve yöntem bakımından eşleşen gözlemleri izleyin. MBS-Treasury karşılaştırması ikincil piyasayı, PMMS veya kredi veren teklifi birincil piyasayı anlatmaya yardımcı olur. Tek başına hiçbir fark değişimin tüm nedenini göstermez. Uzun faizlerle ilgili olarak Treasury vade priminin beklenen kısa faizleri model tahminli primden nasıl ayırdığını inceleyin.

Kaynaklar: Freddie Mac, “The Relationship Between Mortgage Rates and the 10-Year Treasury”; Freddie Mac, “Freddie Mac’s Newly Enhanced Mortgage Rate Survey Explained”; Federal Reserve Bank of New York, “Understanding Mortgage Spreads”; FHFA, “Guarantee Fees History”.