Mengapa Suku Bunga KPR Tidak Bergerak Seirama dengan Treasury 10 Tahun

Imbal hasil Treasury 10 tahun adalah imbal hasil pasar atas surat berharga pemerintah AS dengan pembayaran yang berlangsung dalam jangka panjang. Angka ini antara lain mencerminkan penilaian investor atas ekspektasi suku bunga jangka pendek, inflasi, dan kompensasi untuk memegang aset dengan durasi panjang. Imbal hasil tersebut berguna sebagai acuan umum untuk suku bunga jangka panjang karena jatuh temponya lebih dekat dengan umur ekonomi banyak KPR berbunga tetap dibandingkan suku bunga overnight.

Namun, acuan ini tidak secara langsung menentukan setiap penawaran KPR. Pemberi pinjaman tidak mengambil imbal hasil Treasury 10 tahun, menambahkan markup permanen, lalu memperoleh suku bunga KPR ritel. Peminjam dapat melakukan pembiayaan ulang, menjual rumah, atau membayar sebagian pokok sebelum jatuh tempo kontrak 30 tahun. Karena itu, perkiraan arus kas KPR dapat berubah, sedangkan jadwal pembayaran obligasi Treasury tetap. Durasi, opsi, likuiditas, dan basis investor kedua instrumen tersebut tidak sama.

Freddie Mac menggambarkan hubungan historis positif antara imbal hasil Treasury 10 tahun dan rata-rata suku bunga KPR tetap 30 tahun, tetapi mencatat bahwa keduanya tidak selalu bergerak serempak dan spread-nya dapat berubah. Imbal hasil 10 tahun merupakan titik acuan yang berguna, bukan rumus suku bunga KPR atau penawaran bagi rumah tangga tertentu.

Istilah “30 tahun” menunjukkan jangka waktu pembayaran terjadwal maksimum KPR, bukan berapa lama setiap peminjam diperkirakan mempertahankan pinjamannya. Penjualan rumah, pembiayaan ulang, pembayaran pokok tambahan, dan gagal bayar mengubah lamanya arus kas pinjaman masih berjalan. Investor yang membeli efek beragun hipotek memperhatikan ketidakpastian waktu tersebut selain jatuh tempo akhir kontraknya.

Karena itu, Treasury 10 tahun adalah pembanding yang praktis, bukan padanan durasi yang sempurna. Durasi efektif MBS berubah mengikuti suku bunga dan asumsi tentang perilaku peminjam. Ketika suku bunga turun, pembiayaan ulang dapat mengembalikan pokok lebih cepat; ketika suku bunga naik, pembiayaan ulang dapat melambat sehingga pokok tetap terutang lebih lama. Perubahan waktu ini merupakan salah satu alasan imbal hasil MBS dapat berbeda dari imbal hasil Treasury. Lihat panduan tentang risiko pelunasan awal, perpanjangan, dan konveksitas MBS untuk memahami arus kasnya.

Analis juga dapat membandingkan suku bunga KPR dengan imbal hasil MBS, imbal hasil Treasury dengan jatuh tempo lain, atau suku bunga swap. Setiap perbandingan menjawab pertanyaan yang agak berbeda. Sebelum menghitung spread, samakan tanggal, instrumen, konvensi kuotasi imbal hasil, dan tahap pasar yang dibahas.

Banyak KPR AS yang memenuhi persyaratan conforming dijual oleh pemberi pinjaman kepada Fannie Mae atau Freddie Mac, yang dapat memasukkan pinjaman tersebut ke dalam agency MBS. Investor menetapkan harga efek itu berdasarkan pokok dan bunga yang diperkirakan diterima, struktur penjaminan, perilaku pelunasan awal, likuiditas, penawaran, dan permintaan. Pasar MBS memberi pemberi pinjaman cara untuk memindahkan atau melindungi eksposur KPR serta menghubungkan produksi KPR dengan penetapan harga di pasar modal.

Perubahan imbal hasil Treasury dapat memengaruhi harga MBS karena investor membandingkan imbal hasil dan risiko hipotek dengan efek pendapatan tetap lainnya. Namun, MBS memiliki opsi yang berasal dari perilaku peminjam: pemilik rumah dapat melunasi lebih awal, terutama ketika pembiayaan ulang menjadi menarik. Investor mungkin meminta imbal hasil lebih tinggi untuk memegang efek yang waktu arus kasnya tidak pasti atau risiko pelunasan awalnya sulit dilindungi. Penerbitan MBS, permintaan investor, kapasitas menanggung risiko, likuiditas, dan kondisi lain juga dapat memengaruhi spread KPR.

Riset Federal Reserve Bank of New York tentang spread KPR menemukan bahwa spread imbal hasil MBS berbeda antar-efek dan berubah dari waktu ke waktu. Risiko pelunasan awal merupakan salah satu faktor, sementara faktor lain yang bergerak bersama pasokan MBS dan risiko kredit di pasar pendapatan tetap juga berpengaruh. Spread MBS-Treasury yang lebih lebar tidak dengan sendirinya menunjukkan satu penyebab tertentu. Spread yang terlihat juga tidak selalu merupakan kompensasi murni untuk satu risiko karena efek yang dibandingkan memiliki arus kas dan konvensi pasar berbeda.

Spread KPR-Treasury biasanya merupakan selisih sederhana antara ukuran suku bunga KPR tertentu dan imbal hasil Treasury tertentu. Ini perbandingan deskriptif, bukan biaya standar yang ditagihkan dan bukan rincian lengkap harga KPR.

Spread primer-sekunder membandingkan ukuran suku bunga KPR yang ditawarkan kepada peminjam dengan ukuran pasar sekunder seperti imbal hasil agency MBS. Spread ini dapat mencerminkan biaya dan risiko untuk mengubah pinjaman menjadi efek serta memberikan penawaran kepada peminjam: biaya operasional pemberi pinjaman, antrean pinjaman dengan rate lock, lindung nilai, layanan, biaya penjaminan, penggunaan modal, dan margin pemberi pinjaman. Ukuran tepatnya bergantung pada suku bunga pasar primer dan imbal hasil sekunder yang dipilih.

Jangan menganggap kedua spread ini sebagai biaya terpisah pada tagihan. PMMS Freddie Mac adalah acuan pasar primer, sedangkan imbal hasil MBS merupakan ukuran harga pasar sekunder. Keduanya mewakili tahap dan efek yang berbeda. Kupon pinjaman, arus kas pass-through setelah biaya layanan dan penjaminan, imbal hasil MBS, dan suku bunga PMMS bukan hal yang identik. Pengurangan dapat membantu merumuskan pertanyaan, tetapi tidak membuktikan jumlah pendapatan satu pihak tertentu.

Pertimbangkan ilustrasi yang sengaja disederhanakan. Pada suatu tanggal, anggap imbal hasil Treasury 10 tahun sebesar 4,00%, imbal hasil agency MBS yang mewakili pasar sebesar 4,60%, dan penawaran KPR 30 tahun hipotetis sebesar 6,25%. Selisih MBS-Treasury adalah 0,60 poin persentase; selisih penawaran-MBS adalah 1,65 poin. Selisih yang dibulatkan ini hanya menggambarkan contoh tersebut. Ini bukan data pasar langsung atau identitas akuntansi arus kas pinjaman sebenarnya.

Sekarang anggap imbal hasil Treasury turun 0,25 poin persentase menjadi 3,75%, sementara spread MBS-Treasury melebar 0,40 poin menjadi 1,00%. Imbal hasil MBS ilustratif menjadi 4,75%. Jika selisih penawaran-MBS tetap 1,65 poin, penawaran KPR dalam contoh naik menjadi 6,40%. Imbal hasil Treasury turun, tetapi penawaran KPR naik karena spread melebar lebih besar daripada penurunan acuannya.

Hal sebaliknya juga dapat terjadi. Imbal hasil Treasury bisa naik sementara suku bunga KPR hanya bergerak sedikit jika spread MBS menyempit, pemberi pinjaman mengubah margin, atau kondisi pasar membaik di bagian lain dari rangkaian. Dalam praktiknya, semua komponen itu dapat berubah sekaligus. Gunakan contoh ini untuk memahami hitungan spread, bukan sebagai prediksi atau klaim bahwa suku bunga tertentu pasti bergerak demikian.

Imbal hasil KPR dan Treasury dapat menyimpang ketika investor menilai ulang risiko memegang arus kas hipotek. Perubahan tajam volatilitas suku bunga dapat membuat risiko pelunasan awal dan perpanjangan lebih sulit dilindungi. Pasokan MBS yang besar, permintaan investor yang melemah, tekanan likuiditas, atau batasan neraca yang lebih ketat juga dapat memengaruhi harga yang diminta investor. Sebaliknya, permintaan kuat terhadap agency MBS atau likuiditas yang membaik dapat menopang harga dan menyempitkan sebagian spread imbal hasil.

Pasar primer dapat bergerak berbeda dari pasar sekunder. Pemberi pinjaman dapat menyesuaikan suku bunga saat kapasitas, kondisi pendanaan, biaya lindung nilai, volume pinjaman yang di-lock, beban operasional, atau posisi persaingan berubah. Pemberi pinjaman dengan banyak pengajuan yang sudah di-lock mungkin merespons berbeda dari pemberi pinjaman yang masih memiliki kapasitas. Biaya juga dapat diteruskan pada waktu yang berbeda dari pergerakan pasar terkait.

Penjaminan mengurangi beberapa risiko kredit investor, tetapi tidak menghapus seluruh risiko pasar hipotek atau seluruh biaya peminjam. FHFA menjelaskan bahwa Fannie Mae dan Freddie Mac mengenakan biaya penjaminan kepada pemberi pinjaman dan pemberi pinjaman biasanya meneruskan biaya tersebut kepada peminjam melalui suku bunga atau penetapan harga di muka. Biaya per pinjaman dapat bergantung pada karakteristik risiko. Anggap biaya ini sebagai bagian dari proses penetapan harga yang lebih luas, bukan angka basis poin tetap yang dapat langsung ditambahkan ke imbal hasil Treasury 10 tahun.

Acuan nasional bukan penawaran yang dijamin bagi setiap peminjam. Riwayat kredit, rasio pinjaman terhadap nilai properti, jenis dan penggunaan properti, jumlah pinjaman, uang muka, tujuan pinjaman, points, biaya pemberi pinjaman, dan penetapan harga pemberi pinjaman sendiri dapat mengubah penawaran. Peminjam yang membayar discount points mungkin memperoleh suku bunga pinjaman tercatat yang lebih rendah, tetapi menanggung biaya awal lebih besar; suku bunga tanpa points mungkin tampak lebih tinggi tetapi berbiaya lebih rendah saat penutupan. Membandingkan tingkat persentase tahunan (APR), points, dan biaya memberi konteks lebih lengkap daripada membandingkan suku bunga tercatat saja.

Jenis pinjaman juga penting. KPR tetap 15 tahun, KPR tetap 30 tahun, KPR berbunga dapat disesuaikan, pinjaman jumbo, pinjaman berjaminan pemerintah, dan permohonan pembiayaan ulang dapat merespons perubahan pasar secara berbeda. Investor, aturan kelayakan, penjaminan, dan risiko arus kasnya dapat berbeda. Pernyataan tentang KPR pembelian AS yang memenuhi persyaratan conforming tidak boleh digeneralisasi ke semua produk pinjaman AS atau pasar KPR negara lain.

Untuk membandingkan penawaran, gunakan jumlah pinjaman, asumsi properti, uang muka, profil kredit, periode rate lock, points, biaya, dan waktu penutupan yang sama. Tanyakan apakah bunganya di-lock, kapan masa lock berakhir, dan apa yang dapat mengubahnya. Rata-rata suku bunga umum memberi konteks; loan estimate tertulis dari pemberi pinjaman menjelaskan syarat yang relevan dengan permohonan Anda.

Primary Mortgage Market Survey (PMMS) Freddie Mac adalah acuan AS yang banyak diikuti, tetapi metodologi dan sampelnya penting. Sejak penyempurnaan metodologi pada 2022, PMMS menggunakan permohonan pinjaman yang memenuhi kriteria dan diajukan ke sistem Loan Product Advisor milik Freddie Mac, bukan jawaban survei dari pemberi pinjaman. Rata-rata yang diterbitkan berfokus pada bagian pasar tertentu: pinjaman pembelian rumah konvensional yang memenuhi batas conforming, ditempati pemilik, untuk satu unit, bertarif tetap 15 atau 30 tahun, dan dengan karakteristik peminjam berperingkat kredit tinggi serta uang muka sekitar 20%.

Metodologi ini membuat rangkaian data tersebut berguna untuk menggambarkan bagian tertentu dari pasar primer. Namun, hal ini tidak berarti setiap permohonan akan disetujui, pinjaman akan ditutup pada suku bunga itu, atau peminjam tertentu dapat memperoleh rata-rata tersebut. Rangkaian ini juga dapat bergerak berbeda dari data Treasury atau MBS pada hari yang sama karena instrumen, jendela observasi, dan jadwal publikasinya berbeda. Saat membandingkan grafik, periksa tanggal, dasar kuotasi, points, profil pinjaman, serta apakah angkanya harian atau mingguan.

Untuk menjelaskan perubahan suku bunga, bandingkan sekumpulan observasi yang sepadan, bukan mengurangi rata-rata KPR hari ini dari imbal hasil Treasury pada tanggal atau konvensi yang berbeda. Perbandingan MBS-Treasury dapat menjelaskan pasar sekunder, sedangkan PMMS atau penawaran pemberi pinjaman berbicara tentang pasar primer. Tidak satu pun spread itu sendirian mengidentifikasi seluruh sumber perubahan. Untuk konsep suku bunga jangka panjang terkait, baca cara imbal hasil Treasury memisahkan ekspektasi suku bunga jangka pendek dari premi tenor hasil estimasi model.

Sumber: Freddie Mac, “The Relationship Between Mortgage Rates and the 10-Year Treasury”; Freddie Mac, “Freddie Mac’s Newly Enhanced Mortgage Rate Survey Explained”; Federal Reserve Bank of New York, “Understanding Mortgage Spreads”; FHFA, “Guarantee Fees History”.