MBS: pelunasan dipercepat, perpanjangan, dan konveksitas negatif

MBS memberikan klaim atas arus kas dari kumpulan pinjaman hipotek. Pass-through dasar menyalurkan pokok dan bunga yang diterima secara proporsional setelah potongan sesuai dokumen sekuritas. Pokok mencakup angsuran terjadwal dan pelunasan lebih awal; ketika saldo turun, bunga masa depan juga berkurang. Panduan ini berfokus pada pass-through perumahan berbunga tetap yang dijamin lembaga AS. Ginnie Mae memiliki jaminan penuh faith and credit pemerintah AS; jaminan Fannie Mae dan Freddie Mac berbeda dan bukan jaminan pemerintah yang sama. CMO membagi arus kas ke tranche. Lihat penjelasan SEC tentang MBS dan CMO.

Peminjam dapat membiayai ulang, menjual rumah, atau membayar pokok ekstra sehingga hipotek lunas lebih awal. Karena itu jadwal pokok tidak sepenuhnya pasti dan investor menanggung opsi pelunasan peminjam. Penurunan suku bunga dapat mendorong pembiayaan ulang, tetapi biaya, saldo, kredit, ekuitas rumah, rasio pinjaman terhadap nilai, rencana tinggal, dan persetujuan juga berpengaruh. Pindah rumah dapat memicu pelunasan tanpa pembiayaan ulang. Umur pinjaman, wilayah, saldo, dan proses servis membuat perilaku pool berbeda meski kupon sama. Bedakan amortisasi terjadwal, pelunasan sukarela, dan peristiwa tidak sukarela seperti penyitaan. Laporan harian Freddie Mac menjelaskan cakupannya dan memperingatkan bahwa laju harian belum tentu memprediksi faktor bulanan masa depan untuk sekuritas tertentu.

Single monthly mortality (SMM) adalah pokok yang dilunasi lebih awal dibagi saldo setelah pokok terjadwal bulan itu dikurangkan. Jika saldo awal US$100 juta, pokok terjadwal US$0,4 juta, dan pelunasan ekstra US$0,6 juta, saldo sesudah pembayaran terjadwal US$99,6 juta. SMM = 0,6 ÷ 99,6 = 0,006024, sekitar 0,6024%. Conditional prepayment rate (CPR) = 1 − (1 − SMM)^12, sekitar 6,99%. Ini bukan SMM dikali 12: rumus mengasumsikan laju bulanan kondisional sama selama 12 bulan dan tidak menjamin pelunasan aktual. Modul manajemen portofolio FHFA menjelaskan perhitungan tersebut.

Seri kecepatan pelunasan yang dipublikasikan belum tentu mencakup seluruh perubahan saldo pool. Laporan Prepayment Harian Freddie Mac mendefinisikan SMM dan CPR-nya sebagai pelunasan awal sukarela, serta mengecualikan amortisasi terjadwal, pembayaran parsial tambahan, dan pelunasan paksa. Samakan cakupan sebelum membandingkannya dengan seri faktor lain. Angka harian juga bukan prediksi faktor bulanan berikutnya untuk sekuritas tertentu; angka itu hanya menggambarkan komponen sesuai definisi laporan.

Jika suku bunga hipotek baru lebih rendah daripada pinjaman yang ada, sebagian peminjam mungkin membiayai ulang dan mengembalikan pokok lebih cepat. Saldo dan bunga masa depan turun, menciptakan risiko penyusutan. Investor bisa harus menginvestasikan kembali dana ketika imbal hasil baru telah menurun. Pada MBS yang dibeli di atas pari, pokok yang cepat dikembalikan pada pari dapat datang sebelum premi diperoleh kembali lewat kupon, sehingga imbal hasil lebih rendah daripada skenario pelunasan lambat. Harga diskon mungkin pulih lebih cepat, tetapi total hasil lebih tinggi tidak dijamin. Contoh FHFA untuk pool baru 30 tahun dengan bunga 6,5% menunjukkan sisa saldo tahun ketujuh 59% pada CPR 6% dan 23% pada CPR 18%, dengan WAL model 10,7 dan 4,7 tahun. Ini asumsi ilustratif, bukan ramalan. Lihat circular penerbitan Freddie Mac 2026.

Jika bunga hipotek baru lebih tinggi daripada pinjaman lama, pembiayaan ulang biasanya kurang menarik. Pokok dapat kembali lebih lambat dan umur MBS yang diperkirakan memanjang saat tingkat diskonto naik. Investor lebih lama menerima arus kupon lama yang lebih rendah; inilah risiko perpanjangan. Durasi dengan satu jalur pelunasan dapat melewatkan umpan balik: perubahan bunga mengubah pilihan peminjam, pilihan mengubah arus kas, lalu arus kas mengubah harga dan durasi. Dampaknya bergantung pada kupon, harga, karakteristik pinjaman, dan model.

Obligasi tanpa opsi dan arus kas tetap biasanya memiliki konveksitas positif. Opsi pelunasan peminjam dapat membengkokkan respons MBS ke arah berbeda pada kisaran suku bunga tertentu: penurunan bunga mempercepat pelunasan dan membatasi kenaikan harga; kenaikan bunga memperlambatnya dan memperpanjang eksposur kupon rendah. Konveksitas negatif tidak berarti kupon negatif atau kerugian pasti. Insentif pembiayaan ulang, kupon, harga, umur pinjaman, dan asumsi volatilitas berpengaruh. Lihat materi risiko suku bunga FHFA dan panduan konveksitas obligasi.

Weighted average life (WAL) merata-ratakan waktu pembayaran berdasarkan besarnya pokok. Jika US$25 juta dibayar pada tahun pertama dan US$75 juta pada tahun ketiga, WAL = (25×1 + 75×3) ÷ 100 = 2,5 tahun. WAL tidak mendiskontokan seluruh bunga dan pokok ke nilai kini. Durasi efektif menilai ulang harga setelah kejutan suku bunga dan membolehkan model mengubah arus kas. CPR adalah laju tahunan; SMM basis bulanan; WAL rata-rata waktu pokok kembali; durasi sensitivitas harga; jatuh tempo akhir adalah ketentuan kontrak. OAS juga bergantung pada model. Riset FHFA tentang ketidakpastian pelunasan dan OAS menyebut model error, kesalahan proyeksi, risiko kredit, dan likuiditas.

Periksa apakah sekuritas dijamin lembaga atau swasta, pass-through atau tranche CMO, berbunga tetap atau mengambang, serta cakupan jaminan, jeda pembayaran, biaya, dan fitur pool khusus. Lihat faktor saldo, kupon rata-rata, umur dan sisa tenor pinjaman serta data peminjam atau wilayah yang tersedia. Pastikan CPR yang dipakai untuk imbal hasil, WAL, dan durasi adalah historis, terkini, atau skenario; bandingkan laju cepat dan lambat serta perubahan suku bunga paralel dan nonparalel. Jaminan tidak menghapus risiko harga, likuiditas, reinvestasi, pelunasan, atau model. Panduan ini membahas pass-through perumahan lembaga AS, bukan rekomendasi investasi. Lihat juga panduan durasi ETF obligasi.