미국 30년 모기지 금리는 왜 10년물 국채 수익률과 일대일로 움직이지 않을까?

10년물 국채 수익률은 장기간에 걸쳐 지급이 이뤄지는 미국 정부 증권의 시장 수익률입니다. 여기에는 앞으로의 단기금리와 물가에 대한 투자자의 평가, 듀레이션을 보유하는 데 필요한 보상 등 여러 요인이 반영됩니다. 만기가 하루인 금리보다 많은 고정금리 모기지의 경제적 존속 기간에 더 가까우므로 장기 금리를 살펴볼 때 널리 쓰이는 참고 지표입니다.

그렇다고 이 기준금리가 모든 모기지 견적을 직접 정하는 것은 아닙니다. 대출기관이 10년물 수익률에 일정한 마진을 더해 소매 모기지 금리를 산출하는 구조가 아닙니다. 차주는 계약상 30년이 끝나기 전에 대환하거나 집을 팔거나 원금을 추가 상환할 수 있습니다. 이에 따라 모기지의 예상 현금흐름은 변할 수 있지만, 국채의 지급 일정은 고정되어 있습니다. 두 상품은 듀레이션, 조기상환 옵션, 유동성, 투자자 기반도 서로 다릅니다.

Freddie Mac은 10년물 국채 수익률과 30년 고정 모기지 평균 금리 사이에 역사적으로 양의 관계가 있다고 설명합니다. 다만 두 금리가 보조를 맞춰 움직이는 것은 아니며 스프레드는 달라질 수 있다고 덧붙입니다. 10년물 금리는 유용한 기준점이지만, 모기지 금리를 계산하는 공식이나 특정 가구에 대한 견적은 아닙니다.

‘30년’은 계약상 예정된 최대 상환 기간을 뜻하며 모든 차주가 실제로 모기지를 30년 보유한다는 뜻은 아닙니다. 주택 매각, 대환, 추가 원금 상환, 채무불이행은 실제 대출 현금흐름이 유지되는 기간을 바꿉니다. 따라서 모기지 증권 투자자는 계약상 최종 만기뿐 아니라 불확실한 상환 시점도 고려합니다.

이런 이유로 10년물 국채는 편리한 비교 기준이지만 듀레이션이 정확히 일치하는 상품은 아닙니다. MBS의 유효 듀레이션은 금리와 차주 행동에 관한 가정에 따라 달라집니다. 금리가 내려가면 대환이 늘어 원금이 더 빨리 돌아올 수 있고, 금리가 오르면 대환이 줄어 원금이 더 오래 남을 수 있습니다. 이처럼 현금흐름 시점이 변하는 점은 MBS 수익률이 국채 수익률과 달라질 수 있는 이유입니다. 현금흐름의 구조는 MBS 조기상환·듀레이션 연장·컨벡서티 위험 안내를 참고하세요.

분석가는 모기지 금리를 MBS 수익률, 다른 만기의 국채 수익률, 스왑 금리와 비교할 수도 있습니다. 각 비교는 조금씩 다른 질문에 답합니다. 스프레드를 계산하기 전에 기준 날짜, 금융상품, 수익률 산출 방식, 비교하려는 시장 단계를 맞춰야 합니다.

미국의 적격 모기지 대출 중 상당수는 대출기관이 Fannie Mae 또는 Freddie Mac에 매각하며, 이 기관들은 대출을 기관 보증 MBS로 묶을 수 있습니다. 투자자는 예상 원리금 상환액, 보증 구조, 조기상환 행태, 유동성, 수요와 공급을 바탕으로 증권 가격을 정합니다. MBS 시장은 대출기관이 모기지 위험을 이전하거나 헤지할 통로를 제공하고, 대출 공급과 자본시장 가격을 연결합니다.

투자자는 모기지의 수익과 위험을 다른 채권과 비교하므로 국채 수익률의 변화가 MBS 가격에도 영향을 줄 수 있습니다. 그러나 MBS에는 차주의 선택권이 내재되어 있습니다. 대환이 유리해지면 주택 소유자가 예정된 시점보다 일찍 원금을 갚을 수 있습니다. 현금흐름 시점이 불확실하거나 조기상환 위험을 헤지하기 어렵다면 투자자는 더 높은 수익률을 요구할 수 있습니다. MBS 발행량, 투자 수요, 위험을 감당할 시장 여력, 유동성도 가격에 영향을 미칩니다.

뉴욕 연은 연구는 MBS 수익률 스프레드가 증권별로, 시기별로 달라진다고 설명합니다. 조기상환 위험이 한 요인이지만 MBS 공급과 채권시장의 신용위험에 연관된 다른 요인도 작용합니다. MBS-국채 스프레드가 넓어졌다는 사실만으로 원인 하나를 특정할 수는 없습니다. 비교하는 증권의 현금흐름과 시장 관행이 서로 다르므로, 그 스프레드가 단일 위험을 순수하게 보상한다고 볼 수도 없습니다.

모기지-국채 스프레드는 보통 정해진 모기지 금리 지표에서 정해진 국채 수익률을 뺀 값입니다. 이는 비교를 위한 설명 지표이지 표준화된 수수료나 모기지 가격의 완전한 항목별 계산서가 아닙니다.

1차-2차 시장 스프레드는 차주에게 제시되는 모기지 금리 지표를 MBS 수익률 같은 2차 시장 지표와 비교합니다. 대출을 증권으로 만들고 차주에게 견적을 제공하는 과정의 비용과 위험이 반영될 수 있습니다. 여기에는 대출기관 운영비, 금리 고정 신청의 파이프라인, 헤지, 대출 관리, 보증 수수료, 자본 사용, 마진 등이 포함될 수 있습니다. 어떤 1차 금리와 2차 수익률을 선택했는지에 따라 측정값은 달라집니다.

이 두 스프레드는 별도 청구되는 수수료가 아닙니다. Freddie Mac의 PMMS는 1차 시장의 기준 지표이고 MBS 수익률은 2차 시장 가격의 지표입니다. 서로 다른 단계와 증권을 나타냅니다. 대출 계약 금리, 대출 관리 및 보증 수수료를 반영한 MBS의 지급 현금흐름, MBS 수익률, PMMS 금리는 같은 값이 아닙니다. 두 수치의 차이를 계산하면 질문을 구체화할 수 있지만, 그 자체로 특정 참여자가 얼마를 벌었는지 증명하지는 않습니다.

일부러 단순화한 가상의 예를 보겠습니다. 어느 날 10년물 국채 수익률이 4.00%, 대표적인 기관 MBS 수익률이 4.60%, 가상의 30년 고정 모기지 견적이 6.25%라고 가정합니다. MBS-국채 차이는 0.60퍼센트포인트이고, 모기지 견적-MBS 차이는 1.65퍼센트포인트입니다. 이 반올림 수치는 예시에서만 사용하는 값이며, 현재 시장 자료나 실제 대출 현금흐름의 회계상 등식이 아닙니다.

이후 국채 수익률이 0.25퍼센트포인트 하락해 3.75%가 되지만, MBS-국채 스프레드는 0.40포인트 넓어져 1.00%가 된다고 가정해 보겠습니다. 그러면 예시의 MBS 수익률은 4.75%로 오릅니다. 모기지 견적과 MBS 수익률 간 차이가 1.65포인트로 유지된다면 가상의 모기지 견적은 6.40%로 상승합니다. 기준이 되는 국채 금리는 내렸지만, 스프레드가 그 하락 폭보다 더 크게 벌어졌기 때문입니다.

반대 경우도 생길 수 있습니다. 국채 수익률이 올라도 MBS 스프레드가 좁아지거나 대출기관 마진이 조정되거나 다른 시장 여건이 개선되면 모기지 금리는 조금만 오를 수 있습니다. 실제로는 여러 요소가 한꺼번에 움직입니다. 이 예시는 스프레드 계산법을 설명할 뿐, 예측도 아니고 특정 금리가 반드시 이렇게 움직인다는 주장도 아닙니다.

투자자가 모기지 현금흐름 위험을 다시 평가하면 모기지 금리와 국채 수익률이 달라질 수 있습니다. 금리 변동성이 급격히 바뀌면 조기상환 및 만기 연장 위험을 헤지하기 어려워질 수 있습니다. MBS 공급 증가, 투자 수요 약화, 유동성 압박, 대차대조표 제약도 투자자가 요구하는 가격에 영향을 줍니다. 반대로 기관 MBS에 대한 수요가 강해지거나 유동성이 나아지면 가격이 지지되고 일부 스프레드가 좁아질 수 있습니다.

1차 시장은 2차 시장과 다르게 움직일 수 있습니다. 대출기관은 대출 처리 여력, 자금조달 조건, 헤지 비용, 금리 고정 상태인 신청 건수, 업무 부담, 경쟁 상황에 따라 금리를 조정할 수 있습니다. 고정 금리로 확정된 신청이 많이 쌓인 대출기관과 여유 처리 여력이 있는 대출기관은 시장 변화에 서로 다르게 반응할 수 있습니다. 시장 변동과 관련된 비용의 전가에도 시차가 생길 수 있습니다.

보증은 투자자의 일부 신용위험을 낮추지만 모기지 시장의 모든 위험이나 차주의 모든 비용을 없애지는 않습니다. FHFA에 따르면 Fannie Mae와 Freddie Mac은 대출기관에 보증 수수료를 부과하고, 대출기관은 이를 금리나 초기 가격에 반영해 차주에게 전가하는 경우가 많습니다. 대출별 수수료는 위험 특성에 따라 달라질 수 있습니다. 이는 폭넓은 가격 결정 과정의 일부이지, 10년물 수익률에 단순히 더할 수 있는 고정된 bp 숫자가 아닙니다.

전국 평균은 모든 차주에게 주어지는 견적이 아닙니다. 신용 이력, 담보인정비율, 부동산 유형과 거주 목적, 대출 규모, 계약금, 대출 목적, 포인트, 대출기관 수수료와 자체 가격 정책에 따라 견적이 달라질 수 있습니다. 할인 포인트를 내면 표시 금리는 낮아질 수 있지만 초기 비용은 늘어납니다. 포인트가 없는 대출은 표시 금리가 높아 보여도 잔금일 총비용은 낮을 수 있습니다. 표시 금리만 보는 것보다 연이율(APR), 포인트, 수수료를 함께 비교하는 편이 더 많은 정보를 줍니다.

대출 유형도 중요합니다. 15년 및 30년 고정금리, 변동금리, 점보론, 정부 보증 대출, 대환 대출은 시장 변화에 다르게 반응할 수 있습니다. 투자자, 자격 요건, 보증, 현금흐름 위험이 서로 다를 수 있기 때문입니다. 미국의 적격 주택 구입 대출에 대한 설명을 미국의 모든 대출 상품이나 다른 국가의 모기지 시장에 일반화해서는 안 됩니다.

견적을 비교할 때는 대출 규모, 주택 조건, 계약금, 신용 프로필, 금리 고정 기간, 포인트, 수수료, 잔금 예정일을 동일하게 맞추세요. 금리가 고정되어 있는지, 고정 기간이 언제 끝나는지, 어떤 조건이 금리를 바꿀 수 있는지도 확인해야 합니다. 전국 평균은 시장의 맥락을 알려주지만, 서면 대출 견적서에는 본인의 신청에 적용되는 조건이 담깁니다.

Freddie Mac의 Primary Mortgage Market Survey(PMMS)는 널리 인용되는 미국 기준 지표지만 조사 방식과 표본 범위를 알아야 합니다. 2022년 개선 이후 PMMS는 대출기관 설문 응답 대신 Freddie Mac의 Loan Product Advisor 시스템에 제출된 적격 대출 신청 자료를 사용합니다. 발표되는 평균은 단독 주택을 실거주 목적으로 매입하는 일반 적격 대출 중 15년 또는 30년 고정금리 대출에 초점을 두며, 신용도가 높고 계약금이 대략 20%인 차주 조건을 가정합니다.

따라서 이 시계열은 1차 시장의 특정 구간을 설명합니다. 모든 신청이 승인되거나, 그 금리로 대출이 실행되거나, 특정 차주가 평균 금리를 받을 수 있다는 뜻은 아닙니다. 비교 대상 금융상품, 관측 기간, 발표 일정이 다르므로 같은 날의 국채 또는 MBS 자료와 다른 방향이나 폭으로 움직일 수도 있습니다. 차트를 비교할 때는 날짜, 견적 기준, 포인트, 대출 조건, 일간인지 주간인지 확인하세요.

금리 변동의 이유를 분석하려면 서로 날짜와 산출 방법이 맞는 관측치를 비교해야 합니다. 오늘의 모기지 평균에서 다른 날짜나 다른 관행으로 측정한 국채 금리를 빼면 왜곡될 수 있습니다. MBS-국채 비교는 2차 시장을 설명하는 데 도움이 되고, PMMS나 대출기관 견적은 1차 시장을 보여줍니다. 어느 한 스프레드도 금리 변동의 전체 원인을 단독으로 식별하지는 못합니다. 장기 금리의 관련 주제는 국채 기간 프리미엄에서 기대 단기금리와 모형 추정 프리미엄을 구분하는 방법을 참고하세요.

출처: Freddie Mac, “The Relationship Between Mortgage Rates and the 10-Year Treasury”; Freddie Mac, “Freddie Mac’s Newly Enhanced Mortgage Rate Survey Explained”; Federal Reserve Bank of New York, “Understanding Mortgage Spreads”; FHFA, “Guarantee Fees History”.